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关于商业地产运营模式分析及发展策略探讨 摘 要：本文阐述了商业地产的内涵，结合商业地产的开发运营模式 特点分析，我们提出了要注重于对商业地产的城市景观设计；扩大内需， 以此来实现综合性商？I地产的开发；注意商业建筑对本土建筑风格的追 求；通过IH城改造促使城市老商业街区的复兴等我国商业地产的运营能力 提升的策略。 关键词：商业地产；运营模式；分析；发展策略 一、 引言 随着城市化的不断深入发展，在我国大中城市的发展呈现出了一股股 商业地产开发热。就我国的商业地产开发模式来说，其正处于一个发展转 型时期，虽然，取得了一定的成就，但是也相应地出现了一些问题需要加 强重视。特别是随着开发规模的扩大，这样的问题本身也就显得愈加严重, 商业地产的运营模式本身也就需要做到理性对待、合理发展。 二、 商业地产概述及特点分析 商业地产内涵 商业地产指的是房地产中用于进行商业活动的收益类场所。其包括了 办公用的写字楼、会议楼以及公寓，也包括了用于开展经营活动的商业场 所等等。商业地产往往不会被用来居住与生产。其狭义上的定义指的是： 商业活动所需的房地产，其经营范围包括了零售、餐饮、娱乐等等。而从 广义上的定义来看，其还可以进行融资、开发等一系列活动，只不过其本 身与传统的住宅和牛产基地之间存在着较大的差异。 商业地产的开发运营模式特点分析 将商业地产与传统的地产进行对比分析，商业地产所存在的特点，即 为：一是经营活动的开展形式更为多样化，其往往是以租赁的形式为主。 商业地产通过这样的方式来活动租赁收入，使得商铺所有者得以获得经济 利润。因为商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置， 并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条 件，有利于顺利度过商场培育期。二是商业地产可以为拥有者创造更大的 经济利润。其不仅仅是对租金的交纳，还体现在地产本身的建筑成本与售 价Z间的对比，其会受多样化的因素影响。如：地段的繁华程度、建成后 的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产牛影响。三是经营风 险的存在，因为商业地产的成木冋收周期较长，其可能会在冋收的过程中 面临着来自于区位环境的因素影响而产生相应地价格波动，导致商业地产 的亏损现象出现。例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构 成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般耍经过2-3年的过渡期 才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8-10年，这都构成了商业地产 的较大的经营风险。四是经营活动的开展形式较为多样。在一个商业地产 中的经营模式一般是多种多样的。其可能包括了商品销售、服务行业等等 类型。女口，餐饮、休闲、金融、娱乐等等。 三、我国商业地产的运作模式分析 在我国，商业地产的运作模式呈现出了系统化的特征。其往往会受到 地产开发商、管理者以及资本运营者三个方面的影响。其经营模式可以被 分为四个类型，即全部出售、不售不租、纯租及租售结合这四种。 1?全部出售的形式 全部岀售这一形式是较为传统的模式。地产开发商通过对房权进行出 售來获得经济利润，之后此处房产的商业经营活动便于地产开发商之间没 有任何关系了。在这个关系模式屮，房产开发商可以在较短时间内将房产 套现，继而降低经济压力与经营风险。 不售不租模式 开发商通过建造商业地产来进行直接的经营活动，其既不对外出售， 也不对外出租。这样的经营模式会让房地产上拥有地产的产权与经营权。 同时，商业经营活动的开展更具针对性。但是，如果房地产商本身缺乏经 营管理能力，往往会导致巨大的亏损，自主经营未必会让经营活动的开展 利润被有效实现。 纯租模式 在此类运作模式中，开发商不会选择自主经营，而选择以合同的形式 来将商铺对外出租，其出租规模各不相同，并在此基础上来对这些商户进 行统一管理，以交纳租金的形式来获得经营利润。为此，房地产商需要做 到对市场的不断培养，继而来实现经营能力的发展。同时，也要注重于对 品牌的塑造以此来实现市场竞争力的提升。 租售结合模式 房地产商通过対部分的房产进行销售与租赁来获得经济利润，以此来 削弱自身带有的资金压力。这一运作模式显得更为灵活，其可以很好地借 用于社会资源来最大化地拉升自身的商业经营范围，实现商品效益与品牌 效益的最大化。同时，这样的经营模式往往可以让高层的经营管理活动在 具备主体性的前提下，显得更为独立。 四、我国商业地产的运营策略探究 在我国针对于商业地产的运营模式需要从实际情况出发來对相关策 略内容优化设计，以此来最大化地发挥出策略的价值。 注重于对商业地产的城市景观设计 商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观 性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如, 商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色 彩，以此来更