CH2房地产市场及其运行规律.pptVIP

国家政策应对 温家宝2012年3月5日在十一届全国人大五次会议上作政府工作报告 ： 继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。 严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。 继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。 抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。 采取有效措施，增加普通商品住房供给。 加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。 Real Estate Development * 作业 1、房地产市场的概念 2、房地产市场的供求受到哪些因素影响 3、房地产泡沫与过度投资的区别与联系 4、政府对房地产市场的干预措施有哪些？ Real Estate Development * Q S1 D2 D1 P P0 0 Q0 S2 D3 A 在一般商品市场上，当价格上升的时候需求减少，当价格下降的时候需求增加。需求曲线必然有负斜率。 当投机需求过盛的时候，商品房的需求曲线拥有正斜率：东西越贵，买的人越多。 Real Estate Development * 第二节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 危害 破坏稳定的宏观经济环境 降低社会生产和资源配置效率 阻碍工农业的发展 助长地下经济和非法活动 加大贫富差距和国民收入不平等 败坏社会风气 破坏金融秩序，导致银行危机 Real Estate Development * 第二节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 2、“过度开发”及诱因 定义：是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 诱因：开发商对市场预测的偏差 开发商之间的博弈和非理性行为 开发资金的易得性 Real Estate Development * 第二节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 3、房地产泡沫和“过度开发”的区别与联系 区别：反映层面不同（供需，价格） 严重程度和危害性不同 在周期循环中所处阶段不同 参与者动机不同（长期和短期效益） 联系： “过热”不一定产生泡沫， 但“泡沫”一定会产生过热（诱因） Real Estate Development * 第二节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 4、房地产泡沫的衡量 实际价格/理论价格、房地产价格增长率/实际GDP增长率、房地产价格指数/居民消费价格指数、房价收入比、住房支付能力指数、房地产投资需求/房地产使用需求 Real Estate Development * S2房价收入比 1、出处 瑞纳特（Bertnard Renaud），1989年研究报告指出，发达国家中房价收入比1.8～5.5，发展中国家4.0～6.1，穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心，1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比，各国～离散度相当大，0.8～30，均值8.4，中位数6.4。 报告非学术研究论文，未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。 Real Estate Development * S2房价收入比 2、不能用～来进行国际比较 房价的统计对象选择不同 房价的统计定义千差万别 面积含义分歧 居民年全部收入上各国分歧更大 Real Estate Development * S2房价收入比 3、国内做法 国务院，[1998]23#《关于进一步深化城镇住房制度改革