同致行商业综合体项目研究4专题分析报告.pptVIP

城市综合体项目主要物业类型——商业面积确定 购物中心类型定位法 通过对项目各种条件分 析，筛选出适合项目的定 位，根据定位得出本项目 相对应的发展体量范围。 人均商业面积法 通过对该城市商业市场的人 均商业面积及现存市场的 商业面积之间的对比，得 出项目合适的发展体量 人均消费力推算法 通过对该市场消费者的 购买能力及商业坪效加以 计算，得出项目能承受的 发展体量。 项目商业面积建议 项目商业面积确定的方法包括：购物中心类型定位法、人均商业面积法、人均消费力推算法 商业面积确定——购物中心类型定位法 商业面积确定——人均商业面积法 项目商业面积上限=未来城市商业总量-现阶段城市商业总量-潜在商业总量 （现阶段城市人均商业*商业体量增长速度）*项目开业当年的城市人口 现阶段城市商业总量/现阶段城市人口*近三年城市商业体量均增长率 例子： ?根据市场调研，集中式商业面积体量达到27万平方米，商业街面积达到5.6万平方米，其它商业面积约为5万平方米（周边区域商业主要以大卖场为主，无大型集中式商业），共约37.6万商业长安人口目前约64万人，目前长安人均商业面积为： (27+5.6+5) ×10,000/640,000=0.58平方米/人 目前长安人均商业面积为0.58平方米/人，商业发展水平较为落后，经过东莞产业结构的升级，长安做为百强镇，未来商业发展潜力较大，保守估计长安镇2013年可达到东莞市2010年人均商业面积为0.87平方米，可容纳商业面积为： 640,000×0.87=55.68万平方米 项目商业面积上限 长安镇主要商业均集中在镇中心区，暂无大型商业规划，2013年市场仍可容纳商业面积约为： 55.68－27－5.6－5＝18.08万平方米 目前长安镇2013年商业市场可容纳约18万商业 商业面积确定——人均消费力推算法 项目商业面积=项目目标顾客数量*城市人均商业面积 项目开业当年的城市人口*项目目标顾客占比 现阶段城市人口*年均人口增长率*现在至开业年数 例子： ?假设条件： 1）长安人口64万，考虑到本项目位置及规划，未来能吸引90%消费者 2）以约19.35%拥有自有房产者为核心目标群体 则以保守估计，本项目2013年商业可发展体量为： 64×90%×19.35%×（0.87-1.04）≈9.69-11.59万平方米 根据东莞市零售商业网点对人均商业面积规划，建议商业发展体量9.69－11.59万平方米之间。 城市综合体 深圳市同致行物业顾问有限公司 TOUCHSTONE (CHINA) REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD 同致行综合体项目研究 综合体的概念简介 Part 1 世界城市综合体的产生 复合 单一 城市发展程度 高 城市功能 区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系 居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城 强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流 低 城市功能分区建设阶段 (二战前) 郊区化发展阶段 (二战后---70年代) 城市功能组合发展阶段 (70年代至今) 随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式 城市综合体概念——“城中之城” 城市综合体的六大功能组合 三项以上功能空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 城市综合体 住宅 酒店 办公 商业 交通 停车 …… HOTEL 酒 店 OFFICE 办 公 PARK 停 车 SHOPPING 购 物 Convention 会 议 APARTMENT 住 宅 HOPSCA 城市综合体 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城” 城市综合体是三种以上城市功能相互依存、相互助益的能动关系，具有多功能、高效率的特征 城市综合体功能空间的构成元素 办 公 居 住 酒 店 零 售 娱 乐 文化艺术 公共及市民设施 会 议 服务和便利性零售、生活化和娱乐化的零售 餐厅、酒吧和俱乐部、电影院 表演场所 、博物馆、宗教设施、雕塑及绘画 市民及教育 交通及运输 休 闲 停 车 公园及休闲设施、码头设施、运动俱乐部 溜冰场 构 成 元 素 办公、会议、展览及商务活动 高层住宅、公寓 星级酒店、主题酒店及高端餐饮 地下停车、地面停车 会议设施、接待设施 城市综合体与单功能物业对比 单一 多样化 建筑形式 目的性 体验式 客户活动 较大 较小 客户综合使用成本 全部来自