运河美食城项目整体定位及规划调整建议.pdf

运河美食城项目整体定位及规划调整建议 上海弈派投资咨询有限公司 一、项目定位 1、总体定位 项目的总体定位是基于运河美食城所在的区位及临清城市本身的特色来决定。项目所处 区域是临清市传统的黄金商业地段，是当地休闲、娱乐、购物、消费的核心区域，其辐射范 围广阔与影响力强大。这一繁华地段所形成的大量人流催生的各种消费需求，为这一地段造 就了大量商机。 临清位处山东、河北两省交界，是两地重要的交通枢纽，人流、物流、信息流在此汇聚， 使当地成为重要的商业枢纽地带。人流、物流、信息流在此汇聚分流。发展至今，政府间的、 企业界的会展、贸易、商务洽谈等经济活动仍在当地非常活跃，使得临清的酒店服务行业市 场需求庞大，宾馆客房的入住率居高不下。相比之下，酒店服务业的服务品质相对比较滞后， 缺乏高品质、高规格的酒店服务，与旺盛的需求市场形成较大的差异。 临清具有悠远的历史，其经济发展在明清时期达到顶峰，成为全国闻名的商业都会、江 北五大商埠之一，且人杰地灵，但目前本地却很少有能体现这一人文特色的建筑和商业经营 场所。 综上所述，建议运河美食城项目定位为“具有运河人文特色的，集酒店、办公、餐饮、 娱乐、休闲”于一体的标志性综合商业广场，其所具有的天时、地利、人和三方面条件，将 为项目的运营成功奠定有力的基础与保证。 2、定位细化与阐述 从两个方面入手，即形象定位与功能定位。 1）形象定位 项目本身的建筑风格特色和广告推广定位。 建议本项目定位为临清当地具有文化特色的运河主题商务酒店，建筑风格为山东明清时 期的古建筑形式。项目的规划及建筑设计则在目前现有的基础上按照齐鲁当地的古建筑风格 来调整设计，这样不仅能体现出项目在当地的市场稀缺性，也能有效的掌握规划调整所产生 的费用支出和成本控制。 2）功能定位 项目本身具有哪些商业业态及其规划与组合，从而满足客户（即终端消费者）的各类需 求。根据上述对本项目所处区域的地段分析和临清商业经济活动的特色来看，项目本身所处 的繁华地段所带来的消费人流具有种类多样的需求，因此业态的种类必须多样化，而非单一 1 运河美食城项目整体定位及规划调整建议 上海弈派投资咨询有限公司 化（运河美食城原先的市场定位即是最好的例证），业态的多样化和互补性会形成旺盛人气， 从而吸纳更多的人流。 同时，考虑到临清当地会展经济、异地商务往来频繁所形成的酒店市场需求及高品质酒 店服务的稀缺，建议规划一座商务型酒店将对项目形成比较乐观的市场远景。而酒店带来的 客源所催生的大量高档消费需求又可有效带动项目的商铺经营收入并提升区域商业经营的 档次。 二、项目的功能划分与业态布局 1、功能划分 功能的划分是根据终端客户的在消费过程中不同的需求，为了向客户在消费中更为便利 进行的针对性的整合。根据项目的功能定位，分别对“酒店、办公、餐饮、购物、休闲、娱 乐”等各功能进行划分，将商业业态进行有效组合。 酒店 ——住宿、会议会展活动、商务办公、商务谈判、商务接待、配套服务（传真、机票等） 考虑到来此住宿的客户有大量来此进行商务洽谈、政府间工作交流的人士，除了住宿外， 为客户提供专门的商务接待区域，如设置专门的宴会会议厅，进行会议、会展等商务活动， 不仅可以为在此住宿的客商服务，也可单独对外经营。 为有办公需求的客户提供专门的套间，并提供相应的配套服务，如机票预定、打印、传 真等，并设置专门的商务谈判区，为客户进行商务活动提供完善便利。 餐饮 ——中高档餐饮、特色餐饮（风味小吃） 商务接待中应提供相应配套的中高档餐饮，如饭店、咖啡厅等，建议引进一至两家高档 饭店，成为当地的标志性酒楼，高档商务接待、餐饮消费的场所。 设置特色餐饮区（或风味美食区），应以当地风味小吃、美食为主，这是最能体现当地 历史文化的经营业态，也能成为项目重要的文化标志。 购物 ——精品店、特色商品（当地特产、纪念品、小礼品） 设置部分精品店，可以有力提升项目的经营档次