第七讲__房地产经济周期.pdf

第七讲第七讲第七讲第七讲第七讲第七讲 房地产经济周期房地产经济周期房地产经济周期房地产经济周期房地产经济周期房地产经济周期 经济周期与房地产市场波动经济周期与房地产市场波动经济周期与房地产市场波动 ——————互动与演化互动与演化互动与演化 2014-5-12 工程管理2008 1 一.经济周期与波动的基本原理经济周期与波动的基本原理  经济周期就是总体经济活动水平扩张和收缩有规 律的交替过程律的交替过程。。一般随经济增长率的变化表现为般随经济增长率的变化表现为 繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段。  在现代市场经济中在现代市场经济中，，经济周期是客观存在的经济周期是客观存在的。。经经 济学家致力于研究和揭示经济周期的规律，形成 了很多学说。  马克思周期理论：经济周期和经济危机由社会生 产关系决定，经济周期是资本主义历史暂时性和 局限性的表现。  西方经济周期理论：脱离生产关系范式，以自然、 政治、技术、心理、人性等经济体系外部因素， 一些学派即使从经济体系内部认识问题，充其量 也只是归结为市场缺陷也只是归结为市场缺陷。 2014-5-12 工程管理2008 2 经济周期产生的原因 有效需求不足论由凯恩斯提出有效需求不足论由凯恩斯提出。凯恩斯批驳了萨伊定律凯恩斯批驳了萨伊定律， 认为资本主义经济也有危机，其原因在于有效需求不足，  外因说：创新理论（熊彼特），政治因素理 包括投资需求投资需求不足和消费需求消费需求不足，而有效需求有效需求不足是是 由于存在三个基本心理规律决定的。第一，边际消费倾 论（卡莱斯基），“实际经济冲击”周期理 向递减。他认为由于人们天生就有爱好储蓄的心理倾向， 论论 （（米契尔米契尔）） 而消费在短期内是相对稳定的而消费在短期内是相对稳定的，因此因此，边际消费倾向随边际消费倾向随 着收入增加有递减的趋势，这就必然引起对消费需求的  内因说：经济制度危机理论（马克思），有 不足不足。第二第二，资本边际效率递减资本边际效率递减。所谓资本边际效率实所谓资本边际效率实 所以所以，凯恩斯在凯恩斯在 《《通论通论》》中号召家庭妇女上街采购中号召家庭妇女上街采购， 效需求不足理论效需求不足理论 （（凯恩斯凯恩斯）） 质是预期的利润率。它取决于资本供给价格与资本预期 为经济复苏做贡献。他甚至提出，政府可以把黄金 收益，与前者成反比与后者成正比。在凯恩斯看来，随 埋在废弃的矿井里埋在废弃的矿井里，然后然后让企企业投资开采投资开采。  混合作用说混合作用说：：经济周期产生的原因是多方面经济周期产生的原因是多方面 资本的增加，资本预期的收益从长期看有下降的趋势。 的，是外因和内因共同作用的结果。 因此，资本边际效率递减从而抑制资本家投资的积极性。 第三第三，流动偏好流动偏好。流动偏好又称灵活偏好流动偏好又称灵活偏好，是指人们总是指人们总 想保存一定量的、方便使用的现钱，以便应付日常开支、 意外开支和投机活动的需要意外开支和投机活动的需要。。 2014-5-12 工程管理2008 3 经济周期产生的原理经济周期产生的原理  在国民经济循环中在国民经济循环中，，消费和储蓄行为比较消费和储蓄行为比较 稳定，投资活动的变化较大。  11、乘数原理乘数原理：投资的变化会引起国民收入投资的变化会引起国民收入 数倍的变化。 2、加速原理：收入的变化会引起投资数倍 的变化的变化。。  事实上，经济周期是原因十分复杂，政府 政策政策、外部干扰等都会导致经济波动外部干扰