保利地产定向增发调研报告.pdf

保利地产定向增发调研报告 1 内 容 目 录 • 一、公司概况 • 1.1 跨入行业龙头行列————————————————————— 3 • 1.2 高负债造就高成长—————————————————————5 • 二、销售与核心竞争力分析 • 2.1 销售仍然喜人———————————————————————7 • 2.2 逆市持续热销压力颇大———————————————————9 • 2.3 核心竞争力确保优势地位—————————————————— 12 • 三、风险提示 • 3.1 资金压力凸显——————————————————————— 17 • 3.2 土地储备增速过快可能导致周转进一步下滑—————————— 19 • 四、估值 • 4.1 PE估值——————————————————————————21 • 4.2 NAV估值————————————————————————— 22 • 五、投资建议 • 5.1 估值敏感性分析——————————————————————24 • 5.2 投资建议—————————————————————————25 2 一、公司概况 • 1.1 跨入行业龙头行列 • 公司成立于1992 年，起初只是广州的区域开发商，2002 年开始实施 全国化战略，这一战略在行业高景气的背景下取得了巨大的成功，公 司经营规模暴增。到目前为止，公司已进入19 个一二线城市，各项 主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003 年末到2008年中期不到5 年 时间，总资产规模由18.5 亿元发展到476 亿元，增幅达26 倍，主营 业务收入由6.2 亿元增加到2007 年的81 亿元，预计这一数据在08 年将达到127 亿元，截至2007 年底，公司拥有在建、拟建项目60 多 个，规划建筑面积为2049 万平方米，而这一数字在2005 年仅为877 万，公司已跨入行业龙头行列。 3 数据来源：公司公告 公司自2002年起采取高负债快速扩张的战略取得了飞速发展，经营规模 暴增。各项主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003 年末到2008 年中期不到 5 年时间，总资产规模由18.5 亿元发展到476 亿元，增幅达26 倍，主营业 务收入由6.2 亿元增加到2007 年的81 亿元，预计这一数据在08 年将达到 140 亿元左右。 4 • 1.2 高负债造就高成长 • 地产行业是资金密集型行业，快速发展必须有强大的资金支持。资金 面的供给往往与宏观经济密切相关，经济的高速发展往往给房地产企 业带来发展契机。在过去房地产行业高速发展的几年，公司准确地把 握了发展机遇，采取了高财务杠杆下快速销售的战略，是公司实现快 速发展、跨入行业龙头行列的重要战略。保利的资产负债率在招保万 金中一直最高，2005 年达到85%，财务策略较为激进。事实上，公司 准确地判断了房地产行业的高速发展，在地产大牛市的背景下，高资 产负债率不仅没有成为公司的负担，反而成为享受行业高景气带来的 高收益的重要策略，使得公司在短短几年里从一个区域开发商一举成 为行业龙头。 5 数据来源：公司公告 公司在四大房地产龙头企业中，2003-2006年间，资产负债率一直远高于其他 三家地产公司，2007年度资产负债率有所下降，趋于市场平均水平。高负债 也为公司创造了销售额的快速增加。