湖北省新城镇基准地价培训资料-powerpointpre.pptVIP

城镇基准地价更新培训材料 杨钢桥 ygq@mail.hzau.edu.cn （华中农业大学土地管理学院） 二00六年五月 城镇基准地价评估与更新 一、基准地价的概念与特征 二、基准地价的评估 三、基准地价的更新 四、基准地价修正系数体系 一、基准地价的概念与特征 （一）基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。 （二）基准地价的特征 （1）基准地价是一种区域性的价格 （2）基准地价是一种分用途的价格 （3）基准地价是一种平均价格 （4）基准地价是有限年期的价格 （5）基准地价具有时效性 （6）基准地价是一种控制性的价格 （7）基准地价与土地开发利用程度有关 （1）基准地价是一种区域性的价格 基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。 基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。 基准地价的三种表现形式： 级别基准地价 区片基准地价 区段基准地价 （2）基准地价是一种分用途的价格 城镇基准地价的主要用途类型： 商业、住宅、工业、旅游 农用地基准地价的主要用途类型： 耕地、园地、林地、水域、荒草地 （3）基准地价是一种平均价格 反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。 ∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。 （4）基准地价是有限年期的价格 ∵ 基准地价是土地使用权的价格 ∴ 基准地价是有限年期的价格 城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准。 农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的年期。 （5）基准地价具有时效性 基准地价反映的只是一定时期的地价标准。 为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。 ∴ 基准地价的评估时点很重要。 （6）基准地价是一种控制性的价格 基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。 市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。 （7）基准地价与土地开发利用程度有关 土地开发利用程度对地价有影响。 基准地价是一种平均意义上的地价。 ∴ 土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。 由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。 湖北省城镇基准地价的内涵 二、基准地价的评估 （一）基准地价评估的原理 1、土地收益是基准地价评估的基础； 2、各行业对土地质量的要求不同，是形成各类用地基准地价的基础 3、各类用途在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 4、土地利用的相对稳定性和动态性，是基准地价相对稳定和不断变化的前提 （二）基准地价评估的原则 1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则 （以级控价，以价验级） 2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 3、各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 4、与社会经济水平相适合、相协调的原则 5、因地制宜，选择基准地价评估的技术路线 （三）基准地价评估的技术路线 （1）以土地定级为基础，以土地级差收益为依据，市场交易资料为参考，评估城镇基准地价； （2）以土地条件划分均质地域，依据市场交易资料，评估城镇基准地价； （3）以土地定级为基础，以市场交易资料为依据，评估城镇基准地价。 技术路线的分析 第一条技术路线： 理论上：在目前的级差收益测算模型中，只考虑了三个因素：土地、资本、劳力。 但是，在目前的情况下，除了这三个传统的生产要素以外，技术和管理因素对企业利润的影响，越来越显著。 实践中：由于企业利润资料很难收集，根据企业利润测算土地级差收益难以进行。 ∴ 第一条技术途径存在问题。 技术路线的分析 第二条技术路线： 从全国各地的情况来看，基准地价的评估区域大不一样。 由于基准地价的评估区域的确定方法不同，所评估出来的基准地价就会相差很大。 如90年代评估的城镇一级商业用地基准地价： 北京：3200～5400（元/平方米） 南京：800～1500（元/平方米） 新乡：3000～5000（元/平方米） 柳州：3000～5000（元/平方米） 这样，全国各个城镇基准地价就无法比较，这对国家宏观管理土地市场是不利的。因