台州家居大世界（暂命名）项目可行性研究方案分析报告.pdf

台州家居大世界（暂命名）项目 可行性研究方案分析报告 前 言 为加快路桥家居专业市场建设，本着科学、真实、专业的原则，我们组织专 业队伍对路桥新城拟规划“家居城”98 亩地块进行了近一个月的调研，并在此 基础上进行了科学、客观、前瞻性的分析，提交此份较详实的市场调研及科学的 可行性研究分析报告。 目的： 1、充分、快速了解台州市路桥区产品市场及同类商业地产环境，为项目研 发做出准确分析。 2、通过调研，摸排基础客户资源。 3、为项目的定位、市场的立项、项目的成本测算及收益、发展前景及对当 地商业的影响力等方面提供理论依据。 4、通过研究所预测的市场定位及产品定位对本项目的投资周期、投资总费 用、现金流量、盈亏平衡、内部收益率等进行科学系统的分析。 原则： 1、立足本项目，放眼周边。 2、深入基层，实地洽谈，尽力挖掘最基础信息。 3、宏观与微观结合。 4、抓重点，找竞争，以点带面，快速突破。 5、科学、真实理性的反映项目在未来的五年中的投入与产出。 研究分析方法： 1、基于路桥房地产市场供应与潜在客户需求的深入调查分析，通过对供应 和需求两方面变化趋势的研究，为本项目的功能布局、物业配比等提供 客观依据。 2、通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客群、用地布局、 建筑类型、开发进度等计划。 3、通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型，整体 预测其综合投资回报水平。 研究框架： 第一步 第二步 第三步 第四步 竞争对手分析 地 区 市 专业 项目 项目测算分析 场分析 市场分析 市场分析 消费者分析 第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在路桥区整个地区经济 中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。并通过直接地或间 接地资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业市场的影响， 例如通过人口、收入等资料，推算对专业物业的需求增量。 第二步，专业市场分析。在专业市场的层次上，进行市场细分，然后对各 子市场的物业的供给量和需求量进行对比预测，从而发现各子市场的需求潜力及 分布情况。在本研究中主要分析商业市场。 第三步，项目市场分析。在项目市场的层次上，根据以前对市场潜力的估 计，进行竞争对手的分析，估计本项目的市场占有率；同时进行消费者的研究， 以确定本项目的竞争特点。 第四步，项目测算分析。在市场定位、产品定位的基础上，对方案的建设 周期、投资费用、现金流量、盈亏平衡、内部收益率、风险与防范等方面理性的 科学的进行分析。 调研方式和内容： 方式：资料收集整理、业内人士座谈、走访统计、实地拍照、组织讨论交流、 虚拟身份洽谈等。 内容： 城市概况、宏观经济、各主要商业街及专业市场同类商业情况、各专业市场 经营及租赁情况、竞争项目情况、商业房地产开发情况等。 第一部分：路桥城市概况与房地产简介 1.1路桥城市概况 1.1.1城市概况  地理位置 路桥区为台州市南部主体城区。地处我国黄金海岸线中段，浙江中部沿海， 温黄平原腹部。陆地东西最长 33.3 千米，南北最宽 18.8 千米，介于北纬 28 °27´—28°38´，和东径 121°13´—121°40´之间。内陆总面积 274 平方千 米。全区辖