课件：《资产评估原理》.pptVIP

1.5 年金、年金终值和年金现值 ★年金的定义与种类 年金：一定期间等额收取或支付的货币 先付（预付，即付）年金：每期初收付的年金 后付（普通）年金：各期期末收付的年金 永续年金：无限期等额收付的年金 递延年金：第一次收付发生在第二期或第二期以后的年金（例：付首期后的分月供楼） ★年金终值和年金现值计算 后付（普通）年金终值（s）和现值(P) S= A { [（1+i）n－1 ] /i } 式中[（1+i）n－1 ] /i 为年金现值系数，记为（S/A,i,n） P= A [1-(1＋i) -n ] /i = A {[1-1/(1＋i) n ] /i } 式中[1-1/(1＋i) n ] /i为年金现值系数，记为（P/A,i,n） 先付（预付，即付）年金现值 S= A { [（1+i）n－1 ] /(i -1 ) } P= A { [ 1-(1＋i) -n ] /(i +1)} 永续年金现值 P=A/i 无终值 递延年金现值 第三章 资产评估的基本方法 第一节 现行市价法 1 现行市价法及其适用的前提条件 1.2 现行市价法 “通过市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行比较调整，估算出资产价值的方法” 1.3应用市价法的前提条件 ① 充分发育活跃的市场 ② 能找到与被评估资产类似（时间、地域、功能等）的参 照物 2 现行市价法的评估方法 2.1 市价折扣法 被评估资产的现行市价＝相同的全新资产的市价－应计折旧 应计折旧＝（相同的全新资产的市价－残值）×已使用年限/ 法定使用年限 2.2 市价比较法 被评估资产的现行市价＝（相似的全新资产的市价－应计折 旧）×调整系数 应计折旧＝（相似的全新资产的市价－残值）×已使用年限/ 法定使用年限 调整系数：考虑交易时间、交易地域和资产功能（过剩或不足） 2.3 物价指数法 现行市价＝帐面原价×评估日定基物价指数 3 现行市价法的优缺点 优点：反映目前市场情况，容易被交易双方 接受 缺点：需要公开活跃的市场，参照物难找； 不适用于机器设备、无形资产和受区 域环境严格限制的资产 4 现行市价法评估资产的程序 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 第二节 重置成本法 1 基本思路 ★按被评估资产的重置成本扣除其各种损耗价值来确定被评估价值 ★重置成本：按现行市场条件重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额 2 理论依据 ★资产的价值取决于资产的成本 ★资产价值随某些因素（自然力、技术进步和政治与政策因素）发生损耗。 3 重置成本法运用及其各项指标估算 3.1 计算公式 被评估资产评估值＝重置成本－实体贬值－功能贬值－经济性贬值 被评估资产评估值＝重置成本×成新率 3.2 重置成本法有关指标估算 3.2.1 重置成本及其估算 ★复原重置成本：用原来相同的材料、相同设计标准、相同的建造工艺，达到其原有功能及其技术性能指标要求；以现时价格复原购建这项全新资产所需的成本。 ★更新重置成本：利用现代材料、根据现代设计标准，以现时价格生产或建造具有相同功能的全新资产所需的成本 ★ 重置成本估算 重置核算法：总成本＝直接成本＋间接成本 直接成本：指直接可以构成资产成本支出部分，如：机器设备的买价、运杂费、安装调试费和人工费等。 间接费用：为取得资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出 物价指数法： 被评估资产重置成本＝资产历史成本×资产评估日物价指数/ 资产构建时物价指数 功能价值法： 被评估资产重置成本＝参照物重置成本×被评估资产年产量/ 参照物年产量 规模经济效益指数法 被评估资产重置成本＝参照物重置成本× （被评估资产年产量/ 参照物年产量）x x——规模经济效益指数（经验数据“0.6－0.8之间） 理由：资产的成本与其生产能力之间不存在线形关系（功能价值法按线 性关系处理）； 规模经济效益指数难以确定 3.2.2 实体贬值及其估算 ★实体贬值定义 由于使用和自然力作用形成