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栾城房地产市场分析暨综合体项目营销策略 广厦?财富中心项目 市场环境分析暨初步营销策略建议 2012.9.7报告目录 ?PART-1 栾城县市场环境综述 ?PART-2 项目自身质素分析 ?PART-3 项目市场形象定位 ?PART-4 项目营销策略提示PART-1 栾城县市场环境分析一、县城概况 栾城县位于省会东南区域,距省会约15 公里,县境东邻藁城市,南接赵县。107国 道与308国道纵贯县境。由于与石家庄市区 较近,栾城也被纳入石家庄2+4组团中的四 大卫星城。 栾城县总人口约30万,县城内常住人口 约9万。 ?城镇性质??石家庄都市区南部增长极,以装备制造与生物医药为主的产业新城; ?城镇规划??“多心两带,组团分布”,多心:一个旧城中心,一个主中心,一个产业服务中心,多 个分中心;两带是指:对接中心城向北发展,沿石栾大街、太行大街形成城市发展主轴;组团:北部形 成新城组团,南部形成旧城组团、行政教育组团、产业组团、及产业服务组团。二、发展现状 栾城县目前北部新城组团已初现 雏形,基础城市绿化及路网等配套完善, 县政府、第二中学南校区等建成并已投 入使用。住宅开发主要集中在新城区, 商业集中区 经历2010~2011两年的集中的放量与 去化,目前在售项目较少(约6个)。 南部旧城区发展相对滞后,环境 较差,商业配套设施落后,但旧城区人 流量大,人口较为集中,是栾城县本地 日常消费较为集中的区域。 栾城城乡总体规划图(2010-2030) 行政、教育组团三、住宅市场发展状况 栾城县在2010~2011年随着二中南校区的进驻,一度经历了阶段性的市场鼎盛期,福 城、花溪里、天山新伯爵等项目的集中放量,市场价格区间为3200~3800/?,消化了大量 购房全体,客群构成中部分为市区群体,主要为投资群体。 经历了上阶段集中放量与去化,目前住宅市场已趋于饱和,市场观望氛围开始逐渐凸显。1.住宅类竞品楼盘情况汇总 综合容 项目名称 开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 规划形态 销售价格 主力户型 优惠幅度 工程进度 积率 88?、90? 裕泰路和兴安街交 24层、16层、11层高 两室;104 2万抵3万办 450 90 ? 3800/? 福美国际 省建投 亩 万 2.9 均价 已挖槽 叉口 层 ?-137?三 卡优惠 室 50% 95?-100? 首付优惠 136 1000 3 富凯城 河北富凯房地新开街与鑫源路交 两室, 元,一 地上 层, 约3.0 4栋27层高层 均价4000/? ?? ?? 欧景湾 产 叉口东北 ?-142?三 次性优惠 72014年交房 室 10000元 93?两室; 丰泽大街宏远路东 目前剩余2栋18层高 一次性有优 地上7层,明 53 10 ? 4400/? 125? 136 沸点名邸 宏远地产 亩 万 1.9 均价: 、 南 层,1栋6层多层 惠 年年底交房 ? 三室 79~90?两 1 ,2014 河北旺德房地栾城裕泰路与新开 一次性优惠 地上 层 承翰世家 27亩 8.5万? 5栋18层高层 均价:4200/? 室;105?、 3.5 产 大街交口西北 300/? 年交房 125?三室 / 多层 小高层住宅、 全款优惠 文化创意产业园、体 华鼎 环城西路与裕泰路 50?一室、 200/?,半 刚开槽,2014 1100 220 ? 3300/? 河北华鼎集团 亩 万 3.0 育训练中心、风情商 均价 孔雀城 交口西南 90?两室 年内按12%回 年底交房 业中心、游乐园区、 购 科技产业园区 雅海城 308 裕泰路与 国道 (王家庄 智高房地产 近500亩 近80万? 暂无 暂无 暂无 暂无 暂无 未动工 交叉口东南 改造) 82? 河北龙悦房 两室, 裕泰路与308国道 6栋电梯多层,低密 未动工,2013 30 3.8 ? 108? 118 花香畔 地产开发有限 亩 万 1.6 价格待定 、 暂无 交汇处西南 居所 年底交房 公司 ?三室 洋房、别墅、多层、 卓达 栾城308国道与南 91?两室、 一次性优惠 6750 200 ? 3800/? 卓达房地产 亩 万 1.0 高层;目前在售希望 均价: 封顶 太阳城 三环交汇处路北 135?三室 500/? 12 33 绿洲, 栋 层高层 重点竞争项目 未来放量2.住宅类市场环境分析 1.供应特征:目前市场供应量约110万?,预计未来1-2年内将形成集中放量近300万?。与 前两年相比,现阶段供应特征有明显变化,由多层低密度逐渐转变为高层为主(18F?27F), 市场供应同质化较严重,面积区间以90??125?左右两室、三室为主,户型设计中规中矩, 亮点较少,以两梯三户、四