企业所得税政策解读.ppt

土地增值税暂行条例实施细则第七条 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 现场讲解： 土地增值税的历史延革， 全国没几个人懂。 听君一席话，胜读10年书 学习税法应该学习税法的形成所有历史，了解税法立法原则的现实条件和来龙去脉的历史，只学习现时的税法条款永远也不能理解税法要义。 广东省地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引的通知 四、关于财务费用中利息支出扣除问题 在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按《实施细则》第七条第（三）项的有关规定计算扣除。 （一）利息支出扣除方法不能同时适用《实施细则》第七条第（三）项第一目、第二目规定的方法。 （二）对房地产开发企业利息支出中包含有不能按转让房地产项目计算分摊的利息或非金融机构以及个人的借款利息，以及其他不能提供金融机构证明情形的，其房地产开发费用按照《实施细则》第七条（一）（二）项规定计算金额之和的10%以内计算扣除。 （三）房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 琼地税发[2009]104号，什么意思？ 所以出现（三）没有发生利息支出的房地产开发项目，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用两项之和的5%计算扣除。 是没有发生利息就不能扣除任何利息的意思。因为其它房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用两项之和的5%计算扣除。  最后：土增税利息支出的正确处理 税法上计算土增时，利息费用要单独计算，不计入开发成本，将计入开发成本中的利息费用剔除出来，更不得计入加计扣除基数。 土增税的利息费用=计入开发成本的利息+计入期间费用的利息 （国税发[2009]91号）第二十七条第一款： 是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 以前错误的观点： 1、叶伟光案例 2、中税报的错误文章： 《房企借款利息扣除把握几个关键点 》 土增税利息支和会计准则、企业所得税规定不一样。 《〈企业会计准则第17号———借款费用〉应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。这就是说，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入财务费用。 （国税发〔2009〕31号）第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （2）10%和5%可以选择吗？ 在对一房地产公司进行土地增值税清算过程中发现,该公司资金比较充裕,土地价加开发成本为5000万元,而利息支出才10万多点(就一个开发项目,有金融机构证明),按规定土地增值税的利息扣除额是10万,假如该公司故意不提供金额机构的证明(实在不明白,向银行借款竟然存在没有金融机构证明),利息就可以按250万(5000万*5%)扣除,假如税率是30%,土地增值税就相差近75万,这个税收筹划的漏洞也太大了吧? 土地增值税的筹划方法：利息支出的筹划，不打开 错误的筹划和正确的筹划 错误的筹划： 有些企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。因此企业比较合乎逻辑的做法就是故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或是假装不能提供金融机构的贷款证明，这样税务机关就会按照第二种方法计算。 只有一个开发项目，不需要考虑分摊； 如果假装不能提供金融机构的贷款证明也是没有用的，税务可以银行调查。因此， 10%和5%可以选择是不成立的。如果是两个开发项目以上的，没有如果分摊，才可能出现漏洞。结论： 只有一个开发项目，向金融机构的贷款，不能选择 现场讲解：正确的筹划方法 （五）职工福利费 1、条例第40条： （1）