21世纪卫星示范城—天都城建设可行性报告.pdf

21 世纪卫星示范城—天都城建设可行性报告 一、 天都城项目概况 （一）项目特点 正在开发之中的杭州天都城位于余杭市星桥镇，东依余杭市 府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地 段武林广场仅 12 公里，到上海车程不到 2 小时。杭州天都城是集 房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。 该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思 路的重大突破和开发模式的重大创新。 ——超大规模、超强力度开发 。天都城总投资预计超过 80 亿元，开发期长达 6~8 年，占地面积为 6500 亩，其中房地产开发 的建筑面积达400 余万平方米，可容纳居住人口 12 万人，是我国 至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目； 由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢 乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博 览会等组成的旅游项目，总投资预计 10 亿左右，是目前华东地区 投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片， 将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的 21 世纪样板式卫星城，临平的新兴副城区。 ——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。 通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部 地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有 12 万人的居住中心；杭 州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、 新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。 ——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模 式。项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套 的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行 操作。 ——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的 总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设 的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产， 而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教 育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动 房地产市场拓展以及其他产业的发展。 （二）项目前景预测 根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测，天都城项 目的总投资约87 亿元人民币，税后利润将达到 12.30 亿元；静态 的税后投资收益率为 14%，投资回收期约4.58 年。项目成本相对 较低，投资收益率良好，资金回收与返还能力强，抗风险能力强， 总体经济效果优良。 天都城项目不仅可以为投资者带来良好的投资回报，而且还 将产生巨大的社会效益。该项目建成之后，将创造 7000—8000 人 的就业机会，旅游项目将带动 20 亿人民币的 GDP 增长，房地产 项目将带动 120 亿人民币的 GDP 增长。 （三）项目开发的比较优势 ——开发商优势。中国广厦建设集团是一家实力雄厚，人才济济，信 誉保证，经营范围十分广泛，涉及建筑、房地产、金融、文化、影视等多 种行业的上市公司。浙江盈华实业有限公司是涉及消防设施和建筑电气检 测、实业投资等多种领域、资本实力强大、科技含量高、人员素质高、具 有广阔发展前景的企业。 ——项目策划和规划优势。项目由国内著名策划公司王志刚 工作室进行总体策划、全面认证，由美国WY 国际设计顾问公司、 英国阿特金斯国际有限公司、深圳激流策划公司、清华大学城市 规划设计研究院、浙江大学城市规划与设计研究所等多家国内外 权威设计公司进行精心规划设计。 ——项目组合优势和规模优势。旅游、民办教育和房地产三 大块共同开发，使天都城项目形成了互补互促的组合优势和规模 优势，综合开发优势十分明显。 二、天都城试点的必要性 （一）天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模 式。 从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，不容 忽视的一个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户 籍制度改革和发展城镇工业、传统的第三产业吸纳农村人口的城 市化推动力明显减弱。中国城市化需要寻找新的动力源。在这种 背景下，许多城市都通过购房入户制度，以求在新一轮争夺人口 大战中赢得主动。但是，外来人口的大规模流入，必然加剧由于 城区人口过于密集所带来的拥挤、基础设施超负、用地紧张、房 产价格过高等一系列问题。而如果在城市边缘地带进行分散的、