前海车辆段上盖项目（8号地块)商业市场环境及开发策略.pdf

谨呈：深圳市地铁集团有限公司 前海车辆段上盖项目 （8号地块)商业市场环境及开发策略 深圳中原商业事业部 2010-12-7 1 思维导图 第 一 部 分 第 二 部 分 第 三 部 分 第 四 部 分 市场篇 定位篇 规划篇 开发篇 近期商业市场分析 项目商业整体定 项目集中商业规 开发模式建议 区域总体定位 位分析 模论证 开发时序建议 8号地块商业定 项目商业整体规 区域消费者调研分析 开发策略建议 位分析 划建议 地块价值提炼 整体招商策略 8号地块排布建议 2 Part 1.1 深圳商业环境分析 3 政策层面 通货膨胀预期，房产保值增值作用明显。为控制人民币升值涌入的大量热钱，政府 不断出台新政，严格抑制资产泡沫。 1、《深圳市房地产市场监管办法》9月1日起执行，整体上对发展商的监管更加严格； 2、9月30日深圳紧急出台限购令； 3、10月13日香港投资移民政策调整； 4、10月20日起上调存贷基准利率，慎防新一轮加息调控； 5、11月15日住房城乡建设部和国家外汇管理局出台新版“限外令”，12月1日起实行； 6、11月19日香港财政司出台为抑制资产泡沫，出台“额外印花税”最高税率达15%；香港 金融局下调楼宇按揭成数。 …… 4 近期一手商业市场表现 受政策的影响，住宅的投资需求被压抑，转而将投资焦点转移至受政策波动较小的商铺； 另外大运新城、前海中心、龙华北站等区域规划也刺激了商铺的投资。 售价（元/㎡ 项目名称 区域 面积 铺位数 主力面积（㎡） ) 销售率 备注 华润万家进驻，多 上品雅园 龙岗坂田 7467.6 117 30-60 25000 60% 家联合代理 德意名