同策_房地产行业发展环境趋势研究及知名房企策略分析.pdf

当前房地产行业发发展环境、趋势研究 及知名房企企策略分析 20100年7月 上海同策房产咨询上海同策房产咨询询股份有限公司询股份有限公司 Tospur · Consulting ⅠⅠ当前房地产行业发当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析展之国内外宏观形势分析 ⅡⅡ未来房地产行业短期未来房地产行业短期期期、长期发展趋势预判长期发展趋势预判 Ⅲ知名房企经营策略知名房企经营策略分析分析 ⅠⅠ当前房地产行业发展当前房地产行业发展展之国内外宏观形势分析展之国内外宏观形势分析 房地产行业房地产行业业发展之国际环境分析业发展之国际环境分析 房地产行业业发展之国内环境分析 想要对目前的宏观形势有个清晰的了解想要对目前的宏观形势有个清晰的了解解解，，欧债危机欧债危机是绕不过的坎是绕不过的坎。。欧债危机源欧债危机源 于09年开始的希腊债务危机。但由于没没有引起广泛的重视，救援不及时，到了 今年的四月份今年的四月份，已经演化为整个欧盟的已经演化为整个欧盟的的债务危机的债务危机，不少欧洲国家的债务比重都不少欧洲国家的债务比重都 远远超过了国际60%的警戒线，赤字率率也远超过国际上通行的马约标准3 ％的安 全线全线，其中以希腊其中以希腊、意大利意大利、葡萄牙葡萄牙、西班牙和爱尔兰的情况最为严重西班牙和爱尔兰的情况最为严重。 欧债危机的演 开端 2009年12月全球三大评级公司下调希腊腊主权评级，希腊的债务危机随即愈演愈烈，但金融 界认为希腊经济体系小，发生债务危机影响不会扩大。 2009年10月希腊政府更正了2009年前一任政府原先预期赤赤字6%（GDP）的水平，到12.7%，并且预计2010 年的财政赤字将达到 13.7%。 2009年12月8日惠誉将希腊信贷评级由A-下调至BBB+，前前景展望为负面。 年1212月月1515日希腊发售日希腊发售2020亿欧元国债亿欧元国债。 2009年12月16日标准普尔将希腊的长期主权信用评级由 “A－”下调为“BBB＋”。 2009年12月22日穆迪09年12月22日宣布将希腊主权评级从从A1下调到A2，评级展望为负面。 发展 欧洲其他国家也开始陷入危机，包括比比利时这些外界认为较稳健的国家，及欧元区内经济 实力较强的西班牙，都预报未来三年预预算赤字居高不下，希腊已非危机主角，整个欧盟都 受到债务危机困扰。 2010年1月11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤赤字将调降该国债信评级。 2010年2月4日西班牙财政部指出，西班牙2010年整体公共共预算赤字恐将占GDP的9.8%。 2010年2月5日债务危机引发市场惶恐，西班牙股市当天急急跌6%，创下15个月以来最大跌幅。 欧债危机的演 蔓延蔓延 希腊的债务危机引起欧希腊的债务危机引起欧元的贬值以的贬值以及股股市的暴跌市的暴跌，从从而导致欧导致欧元区其他区其他国家融资成本的家融资成本的 增加。整个欧元区正面对成立十一年以以来最严峻的考验。 年22月月44 日德国预计日德国预预算赤字占年预算赤字占GDPGDP的的55.5%5%。 2010年2月9日欧元空头头寸已增至80亿美元创历史最高纪纪录。 2010年2月10日巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元。 4月23 日希腊正式向欧盟及IMF提出援助助请求。 但是欧洲各国在援助希腊问题迟迟达不 升级 成一致意见，4月27 日标普将希腊主权评评级降至“垃圾级”，危机进一步