地产融资税收分析(详细）.ppt

省国投还会派驻财务总监，对项目财务、销售进行监管 海德北岸二期 据介绍，在金东房地产股权投资集合信托计划中，投资者获得的是项目公司的优先股权，其风险介于债券和普通股权之间。也就是说，如果公司破产清算，那么先偿还债权人的债务，其次是优先股东，此后才是普通股东。 思考：股份退出是采用什么方式？减资还是回购？ 房地产基金开发投资结构 基金管理者 基金管理公司（有限合伙制） 顾问公司 项目公司 当地合作者 投资者 投资者 房地产基金的税收政策 基金投资人（先分后税） 合伙人(包括普通合伙人和有限合伙人)取得的股权投资收益及股权转让收益部分，均可以按照“利息、股息、红利所得”或“财产转让所得”税目适用20%税率计算征收个人所得税。 公司按规定纳税 基金管理人 管理费和收益分成 基金管理团队 地产融资国际化考虑 国际化考虑 融资主体的考虑 外汇管制的考虑 税收的考虑 国际化考虑 外汇管制的考虑 外资准入（资本准入、外债管制） 付汇管理 其他 国际化考虑 税收的考虑 预提所得税（利息、股息、转让财产所得等） 协定税率（避税地） 特别纳税调整 房地产投资信托基金（离岸） （Real Estate Investment Trusts，REITs） 一种集体投资计划，通常在证券交易所上市，它将投资者的资金汇集起来，投资于一项或多项资房地产。 商业抵押担保证券 Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS 将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。 房地产的外资准入 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171) 《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审判和监管的通知》（商资函[2007]50号） 《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]130号） 《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号） 《外商投资企业指导目录（2007年修订》 房地产的外资准入 投资限制 行业准入 允许普通住宅的建设和开发 限制外商投资用于土地开发，以及在建设、经营高档酒店、别墅、高级办公楼和国际会展 资本限制 投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％。 境外融资限制 不予办理外债登记和外债结汇核准手续 LOGO 地产融资税收分析 2011年9月 南京 概述 税收概述 地产融资概述 地产融资利益关系人 地产融资方式税收分析 地产融资方式国际化考虑 税收概述 税收概述 税收职能与财政体系 税收收入与非税收入（土地收入） 四级财政体系 双主体税种 流转税主体（增值税与营业税） 所得税主体（属地管辖和属人管辖） 地产融资概述 地产融资概述 地产属性 功能:居住属性与投资属性 物权:所有权和使用权分离 地产融资需求 融资主体 地产融资方式 债权方式 股权方式 其他 地产融资利益关系人 地产融资利益关系人 利益关系人 市场主体：投资者、被投资者、第三人 市场监管主体：工商、税务、银监会、证监会 地产融资涉税分析 地产融资税收分析 利益关系人涉税分析 关系人 涉税税种 涉税时点 投资者 营业税、所得税 收益（损失）实现 被投资者 所得税、土地增值税 筹资费用发生 第三人 营业税、所得税 管理费（佣金）实现 地产融资税收分析 融资主体税收分析 融资主体 涉税内容 集团公司 集团贷款、现金池管理、发债主体 项目公司 融资费用税前扣除 其他公司 贷款利息承担 核心问题：（1）票据合规性(流转税重复征收) （2）关联企业考虑 “现金池” 税收分析 “集团贷款”税收分析 融资主体“甲供材”考虑 现金奶牛（类金融生存行业） 集团公司资金池系指集团公司将所有下属单位的资金统一汇总在一个资金池内，统一调度集团内部的资金使用，并向上划资金的下属单位支付利息，同时向使用资金的下属单位收取利息的业务行为。 资金池 企业现金池的基本操作模式是这样的：集团企业通常以公司总部的名义设立集团现金池账户，通过成员公司向总部以委托贷款的方式，每日定时将成员公司账户上的资金上划到现金池账户。　　 资金池 集团企业以现金池中的资金及其统一向银行申请获得的授信额度为保证，约定各成员单位的日间透支额度。 在约定的透支额度内，若日间成员单位账户余额不足，可以账户透支的方式自主对外付