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物业管理中建筑物共有部分的认定研究 经济法山东财政学院(双月于一2010年第5 物业管理中建筑物共有部分的认定研究 苑敏 (济南大学,山东济南250022) [摘要]区分所有建筑物管理中共有部分的认定,是建筑物区分所有权的核心重要问题,实践中的物业服务纠 纷案件,有许多涉及共有部分的范围界定问题.就其本质而言,共有部分在物理上是由不可分割之要素所组成,在功 能上,是为全体业主所共用.区分所有建筑物管理中的共有部分,主要包括法定共有部分,天然共有部分,约定共有部 分及建筑区划内的土地等.物业管理区域内的供水,供电,供气,供热等专业经营设施设备,其建设,投资,产权归属, 移交及维护问题,应该从源头上解决,因为产权明晰是定纷止争的前提. [关键词]建筑物区分所有权;共有部分;范围界定 [中图分类号]D912.29[文献标识码]A[文章编号]1008—2670(2010)05—0077—07 依照《中华人民共和国物权法》及多数学者的观 点,业主的建筑物区分所有权是由专有权,共有权和 共同管理权构成的复合所有权.其中,共有权和共 同管理权所针对的对象均为区分所有建筑物的共有 部分.可以说,共有部分是建筑物区分所有权的核 心重要问题.就司法实践中发生的案件来看,同专 有部分案件相比,与共有部分有关的案件所占比例 相当大,_3而且很多激烈的物业纠纷是围绕共有部 分的界定而产生,4因此,对共有部分进行分析认定 是十分必要的.本文主要结合《物权法》《物业管理 条例》及最高人民法院《关于审理建筑物物区分所有 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》的有关规定,对共有部分的认定问题进行探讨. 建筑物区分所有权中的共有部分,是由区分所 有人全体或部分予以共同所有的,不属于专有部分 的其他部分.l5就其本质而言,共有部分在物理上是 由不可分割之要素所组成;在功能上,是为全体业主 所共用.共有部分的范围甚广,不易一一列举.由 于《物权法》第六章对共有部分采取了除外式的 立法技术和较为分散的列举方法,共有部分的范围 界定比较原则,也不够完整,因此最高人民法院的 《建筑物区分所有权司法解释》特别在第3条采用列 举,排除加兜底的方法,对共有部分的涵义进行了界 定.该司法解释第3条规定:除法律,行政法规规 定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认 定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的 基础,承重结构,外墙,屋顶等基本结构部分,通道, 楼梯,大堂等公共通行部分,消防,公共照明等设施 设备,避难层,设备层或者设备问等结构部分;(二) 其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分 或者其他权利人所有的场所及设施等.建筑区划内 [收稿日期]2010—09—05 [基金项目]本文为作者主持的2009年度山东省软科学研究计划项目《物业管理中的法律问题研究》(2009RKA083)的阶段性成果之一. [作者简介]苑敏,女,山东潍坊人,济南大学法学院教授,研究方向:经济法,建筑与房地产法学. ①共有部分,有的学者称之为共用部分.严格米说,两个概念有所区别.前者指明了业主对于建筑物的某些部分或建设用地使用权的所有 关系,重在物权关系的本质;后者则重在建筑物的某些成分或建设用地由业主共同使用的属性,就其字面含义而言,不～定是业主对此项共有部 分拥有所有权,可能享有租赁权或借用权等.不过,在我国建筑物区分所有权的法律关系及其理论中,人们略去了二者的区别,将之作为同一概 念使用,但在业主约定某专有部分为全体业主共用部分的场合,宜区分共有部分和共用部分两个概念. ②这两部司法解释均由最高人民法院2009年5月25日公布,自2009年10月1日起施行.以下分别简称为《建筑物区分所有权司法解释》 和《物业服务司法解释》. 77 的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属 于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共 道路,绿地占地除外.依据该条,区分所有建筑物 管理中的共有部分,主要包括法定共有部分,天然共 有部分,约定共有部分及建筑区划内的土地等,下面 分别予以论述. 一 ,法定共有部分 法定共有部分,是指法律,行政法规明确规定属 于业主共有的部分.法定共有的特点是该规定属于 强行法,一旦法律规定之后,当事人不得在购房合同 中通过约定变更归属,开发商也不能通过合同来加 以处分.根据《物权法》及《物业管理条例》的规 定,下列部分属于法定共有部分: (一)道路 根据《物权法》第73条的规定,建筑区划内的道 路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外.这 表明,小区内的一些道路如果是属于城镇公共道路, 则其所有权应属于国家,任何人都有权使用,小区内 的业主不得妨碍他人通行.只有城镇公共道路之外 的道路,才属于小区内的