2012河北秦皇岛盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略.pdf

泽豪庭酒泽豪庭酒店店 2012 MARKETING STRAT O F X I E T U R O A D CCOONNTTEENNTSTS 1 _市场分析 2 _项目策划 3 _销售执行 4 _案例借鉴 盛泽豪庭_ 市场篇市场篇 MAMARRKEKETT RESRESEAEARRCCHH PORTION Q1 价 1 在目前的市场下，怎样的价 格 格是相对合理格是相对合理 ，同时又能实现快 层 速去化的速去化的？ 面 Q2 定位 2 怎样的定位及包装能够实现怎样的定位及包装能够实现 操作 该目标？ 层面 3 、项目客群是哪些？他们的 关注点又是什么？ STEP 1 ： 目目本体本体分析分析 项目基本情项目基本情况概览况概览 区位 项目隶属海港区 ，位于迎宾路上 距火车站800米； 地处火车站与人民广场商业区 ， 距离火车站仅400M ，地段繁华、 配套齐全 ，出行便利 交通 紧邻迎宾路、汽车站、火车站、 ，直达各地，快客繁 本案 ， STEP2 ：包包装装定位定位 基于市场的基于市场的思考思考 经营模式 客户特征客户特征 大产权统一大产权统一经营经营的的酒店酒店式式公寓公寓对对资本资本的的要求要求很高很高，资 统一经营 金的门栏使金的门栏使得这得这类类酒店酒店式式公寓公寓很很难允难允许许个人个人投投资者投资者投 以 资，一般都一般都是投是投资资基金基金或或专业专业公公司操作司操作 ，租金收益相 心区 对较高。 以投资客为主，在在调查调查中中发现发现 ，这类酒店式公寓的租 统一经营 金和出租率金和出租率比大比大产产权酒权酒店店公寓公寓的的要差要差一些一些 ，但是比小 区位相 产权非统一产权非统一经营经营的的要好要好的多的多 ，故投资回报率相对更有 定的 保障。 客户以SOHO办办公自公自用客用客 、、过度型居住客及投资客为主。 非统一经营 因为非统一因为非统一经营经营导导致没致没有有统一统一的的管理管理使使得同得同一一栋楼中栋楼中 区位相 的各个小公的各个小公寓之寓之间间存在存在很很大竞争大竞争 ，故租金收益上不如 用为主 ， 。。 模式 租/售方式 模式特征 1.以以长期长期租租赁赁为主为主 。 2.将物将物业以业以酒酒店的店的方方式式进进行行长期长期经营经营 ，通过租金 公寓 开发商自己持有 取得利润 。 以 或将产权分割授 3.管理较为单一 ，，容易创品牌 。 区为主 给小业主皆可