拆迁安置补偿费.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * B）加强设备、材料品质和价格的管理 ? 有些城市的建筑材料市场不规范，完善的设备、材料管理体系将是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有： ?? 1、自行采购(甲供) 如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料。 园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。 自行采购既起到成本控制作用又避免双方结算时产生分歧，但会加大甲方的管理难度并占用甲方资金。 第四部分 房屋建筑安装工程费用 ?2、总承包单位自行采购(乙购) 开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位自行采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而相应调动其积极性。 3、甲方限价承包单位采购(定厂定价、甲定乙购) 一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。 定厂定价方式双方在价格上往往有分歧，从而影响工程进度和双方合作，应慎重采用，确需采用时应考虑给总包方一定管理费用，一般不低于5%。 上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。 第四部分 房屋建筑安装工程费用 三、结算阶段 在结算阶段，开发企业结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制： （一）结算原则会议确认制 应通过结算会议确定： 1、确认结算方法、人选、结算期限。 2、确认除正常结算项目之外所发生的特殊问题，以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。 ??? 第四部分 房屋建筑安装工程费用 （二）二次复核、审计制 建立切实可行的二次复核、审计机制，可使结算工作处于受监控状态。复核审计制的建立，一方面加强内部制约，另一方面又减少工作失误。其具体操作人员可聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。 （三）奖惩制度 结算完毕后，应对照目标成本进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、现场签证的管理情况，进行成本控制的质量分析，以总结经验、吸取教训。 ??? 第四部分 房屋建筑安装工程费用 第五部分 公共配套设施费 第五部分 公共配套设施费 公共配套设施建设费用主要由以下五项费用组成： ◇人防设备工程费 人防设备工程费包括人防结构及人防设备等。 ◇车库 包含自行车(电动车)库、汽车停车库等，规划审批时限制定位比。 ◇教育配套工程费 教育配套工程费包括幼儿园、中小学等工程费用。 ◇环卫工程费 环卫工程费包括垃圾中转站、公厕等相关费用。 ◇物业用房、会所、农贸市场等 第六部分 管理费用 指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％的30%。 第六部分 管理费用 (1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2) 工会经费和职工教育经费。(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8) 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9) 租金：包括房屋租金、车库租金等。(10) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。 第七部分 财务费用 财务费用一般占至总费用的 3-4%。 指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。 销售费用主要由广告费、业务宣传费、制作费、咨询费、展览费、租赁费、售楼处装修费、销售人员职工薪酬(含销售提成)、办公费、差旅费、招待费、交通费、会务费、销售代理费、交易手续费、房屋空置费等费用组成。销售费用一般确定