物业管理经典案例资料.pptVIP

案例分析： 1、要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司 事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的 水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则 要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没 有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来 提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费 就不合理了。 2、建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支 出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些是多 余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以 后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。 案例十 某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出， 为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司 成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工 作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选 举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委 员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房 屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权 益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。 请问：１、发展商是否可以将未出售的200套房屋计算 为自己的投票权，为什么？ ２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？ 案例分析： 发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的 投票权。 根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物 区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和 继受取得。 原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通 过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权 的方式。 继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑 物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法 方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有 权人的方式。 因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权. 发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即 未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的 选举权和被选举权。 某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的 200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的 合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这 些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区 分所有权人的地位所造成的误解。 作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使 他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商 和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工 作。 案例十一 某住宅小区108单元第６层单号住宅的外墙下水管 渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要 对其维修，其维修费由谁出？ 108单元单号８家住户，其说法不一，７、８层的 住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下 的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住 户说：该维修费应从维修基金出。 请问你对此有什么看法？ 案例分析： 水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因 此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住 户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住 户共同维修，具体费用按份额比例分摊。 案例十二 某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平 方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积 已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使 用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给 予业主一定的赔偿。 案例分析： 业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规 定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主 的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不 拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业 主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业 管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业 主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体 业主分配。 案例十三 黄先生及其夫人居住在广州市某小区８栋701 室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到 自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生 讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。” 请问：物业管理公司应如何处理。 案例分析： 第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建 筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物 在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分 在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行. 使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、 使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减 少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、 使用、维修和保养得到