不动产投资分析 第11章 不动产抵押贷款分析.pdf

第11章不动产抵 押贷款分析 11.1 不动产抵押贷款概述 11.2 不动产抵押贷款利率的 决定 11.3 不动产抵押贷款的支付 方式 11.4 不动产抵押贷款的风险 管理 11.1 不动产抵押贷款概述  11.1.1 不动产抵押贷款的含义与基本特征  1．不动产抵押贷款的含义  不动产抵押贷款是抵押贷款的一种具体表现方式，要正确把 握不动产抵押贷款的内涵，就必须首先了解抵押贷款的一般 含义。  （1）抵押贷款的概念  抵押贷款又称押款，是指贷款人要求借款人提供一定抵押物 作为保证的放款。  （2 ）不动产抵押贷款的定义  不动产抵押贷款属于抵押贷款中的一类，是指以某项特定的 不动产作为抵押担保所进行的借贷活动，它是贷款人和借款 人双方同意把不动产抵押给贷款人，以用作借款人付款偿还 贷款的担保。  （3 ）不动产抵押贷款与按揭贷款  按揭贷款是不动产抵押贷款的一个种类。按揭是香 港俚语，由英语mortgage （意为抵押）一词的音译 而来。它和其他形式的不动产抵押担保贷款的区别 在于，按揭贷款是由房地产开发商出面申请，请求 金融机构在资金上予以协助，把贷款借给房地产开 发商的客户，由买房客户用自己所购的房产抵押给 金融机构做担保，以保证自己履行债务。 2 ．不动产抵押贷款的基本特征  （1）不动产抵押贷款中用作抵押物的不动产 价值高于贷款的额度  （2 ）不动产抵押贷款金额大、期限比较长  （3 ）不动产抵押贷款的工具创新非常活跃 3. 不动产抵押贷款的实质  不动产抵押贷款合同要求借款人提供不动产 作为担保，以保证贷款能够按期归还。一旦 违约，贷款人就获得该不动产的所有权。 这种贷款合同可以看作是赋予借款人的一个 看涨期权。  11.1.2 不动产抵押贷款的分类  1. 按照借贷期内贷款利率是否调整，可分为 固定利率不动产抵押贷款和可变利率不动产 抵押贷款  （1）固定利率不动产抵押贷款  固定利率不动产抵押贷款，是以预先确定的 利率和分期还款方式来运行的信贷工具。  （2 ）可变利率不动产抵押贷款 近几年出现的可变利率不动产抵押贷款是与 传统的固定利率抵押贷款相对应的一种抵押 贷款方式。可变利率不动产抵押贷款是指在 贷款合同期内，贷款利率可以依据某一指标 变动而调整的贷款方式。 2. 按照抵押贷款的动机，可分为住宅房地产 抵押贷款、收益型房地产抵押贷款和不动产 项目开发抵押贷款  （1）住宅房地产抵押贷款 住宅房地产抵押贷款是指用住宅等性质的不 动产作为抵押品的贷款活动。住宅作为家庭 财务最大支出的购买品，关系着居住条件的 改善和生活水平的提高。  （2 ）收益型房地产抵押贷款  收益型房地产抵押贷款是指以作为投资品的 房地产为抵押融通资金的借贷活动。在收益 型房地产抵押贷款中，贷款人一般希望贷款 结构能够使房地产产生足够的收益来支付每 年的抵押贷款偿还额。  （3 ）不动产项目开发抵押贷款  不动产项目开发抵押贷款是指不动产项目开 发商在获得土地后为开始项目开发，通过协 商获得建设增建费用的贷款。  11.1.3 不动产抵押贷款的申请与办理  1. 不动产抵押贷款的申请  （1）不动产抵押贷款的申请对象  （2 ）申请不动产抵押贷款时应提供的材料 2. 不动产抵押贷款的抵押程序  （1）不动产抵押贷款申请者为自然人的情况  （2 ）不动产抵押贷款申请者为法人的情况 3. 不动产抵押贷款的融资费用  （1）不动产抵押贷款支付额的计算  （2 ）始发手续费 11.2 不动产抵押贷款利率的决定  11.2.1 不动产抵押贷款的供给 可以将不动产抵押贷款的供给函数定义为： S L =g(M ，E ，P ，r) r S L =A ＋S(r) ，其中A 0 ，dS/dr 0 r LS