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第七章 收益性房地产贷款 第七章 收益性房地产贷款 1 收益性房地产贷款  收益性房地产 （也称为营业性或商业房地产 ）是典 型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的 经营活动。  收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成 了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展 开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关 系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指 标、标准和风险分析。  第一节收益性房地产投资及放款决策过程  第二节放款人对贷款的评价  第三节借款人评价及决策 收益性房地产贷款 2 第一节 收益性房地产投资及放款决策 一、收益性房地产的投资 二、盈利可能性 三、风险及个人作用 四、决策过程 五、房地产收益状况 （一年、多年收入清单） 六、估价 （房地产估价模型） 收益性房地产贷款 3 一、收益性房地产的投资 1.投资主体：股东 和 放款人。 • 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可 以是组合性主体—— 多个股东为了共同的投资利益 组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结 构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的 资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房 地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出 者（一般是商业银行）。 收益性房地产贷款 4 项目前评估的流程和方法 组织战略的制定 项目批准立项 项目想法的提出 项目可替代备选方案的提出 项目机会研究 项目详细可行性分析 项目提案或项目建议 项目详细可行性报告的审阅 书的提出 项目可行性报告批复与 项目初步可行性分析 项目投资决策 收益性房地产贷款 5 2.投资过程 • ⑴ 机会的发现 • 投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经 营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而 购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产， 有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购 买，有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差 异和风险之后决定购买……而有了初步意向后，到 市场搜寻是发现机会的基本途径，掌握了某项房地 产的基本信息后产生的投资知觉是机会发现的总 结，此时投资就可能正式进入初步决策阶段。 收益性房地产贷款 6 2.投资过程 • ⑵ 初步预测（投资收益） • 决策面对的始终是未来的环境状况，未来的可能风 险与投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资 成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变 化等（大体上匡算）。 • ⑶ 简单的风险分析 • 决策的起步也必须进行必要的风险分析，特别是通 过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆是双刃剑，