房地产土地增值税培训.pptVIP

案例 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积6000平方米，建筑面积10000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。 公寓应分摊的土地出让金为： (1)按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为： 6000㎡×（1000万元÷10000 ㎡）＝600万元 (2)按建筑面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为： 10 000 ㎡×[1000万元÷(15 000 ㎡＋10 000 ㎡)]＝400万元 可见，按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发商建造的商品房，如果层次、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单，如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。 土地面积法的利和弊 土地面积法，即分期开发或滚动开发的房地产项目，其土地成本与开发成本按照各期开发项目所占土地面积的比例进行分摊的方法。 优点：取数方便，计算简单。该方法无需建筑面积方面的数据，只要取得土地使用证面积，以及各期项目所占土地面积，即可计算出各项目所应分摊的成本金额。适用于房屋功能和容积率一致的开发项目，适合整建整售的开发项目以及土地成本的分割。 缺点：建造不