香港购物中心考察报告.PDFVIP

商业地产频道： 香港购物中心考察报告 香港购物中心考察报告 香香港港购购物物中中心心考考察察报报告告 一、 考察目的与工作路径 一、 考察目的与工作路径 一一、、 考考察察目目的的与与工工作作路路径径 1、考察目的 ● 了解香港购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功 的内在规律，培养商业项目战略把握与理解能力。 ● 调查典型案例，探索其商业定位由来和运营成功经验，发现可供公司借鉴的案例， 培养购物中心运营管理思维与操作能力。 ● 与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。 2、工作路径 ● 交流：戴德梁行、新世界侨乐物业、正佳广场、中华城广场、广州道本。 ● 考察：26个购物中心 ● 讨论：总结交流加深体会。 二、香港购物中心发展历程与基本特征 二、香港购物中心发展历程与基本特征 二二、、香香港港购购物物中中心心发发展展历历程程与与基基本本特特征征 1、起步发展阶段（1980—1990年） 1、起步发展阶段（1980—1990年） 11、、起起步步发发展展阶阶段段（年）） 70年代，香港商业设施主要是百货商场及街边商铺。随着1979年地铁的开通与运 营，改变了传统商业模式与格式。新商业业态购物中心开始出现。 地铁出现带来的变化： ● 居民交通工具发生改变：公车→地铁+公车 ● 迅速聚集了人流：快速、便捷 ● 地铁公司为减少公共交通运营所产生的亏损，增加收入，促进了地铁与购物中心 相互联动，同步建设。 本阶段购物中心特点： ●购物中心以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所 ● 在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购物的消费 理念，引发了香港商业的变革。 ● 地铁交通引入购物中心 ● 建筑功能单一，为建商业而建商业 ● 1980—1990年期间，购物中心发展总面积超过200万㎡ ● 代表案例：太古城 2、快速发展期（1990——1998年） 2、快速发展期（1990——1998年） 22、、快快速速发发展展期期（——年）） ① 背景： ·国际经验表明：购物中心在人均GDP达12000美元时，才是购物中心发展的时 代。1980年，香港的人均GDP仅5644美元，直到1990年，人均GDP达13225美 元，超过国际经验标准，具备了快速发展的条件。 ·产业结构发生变化。1980年，香港产业结构：第一产业占1.1%，第二产业占31.8%， 第三产业占67.1%，而1990年，第一产业占0.34%，第二产业占24.1%，第三产业占 74.5%，表明第三产业占主导地位，并不断加强，也促进了购物中心的发展。 ② 特征 ·集写字楼、酒店、购物中心于一体，脱离了购物中心单独发展的模式。 ·购物中心人流充分整合：地铁站与巴士站在购物中心转乘，写字楼、酒店与购物 中心出入口相连。 ·功能更加复合：尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式 需求。 ·购物中心整体档次提升 3、主题化阶段（1998-至今） 3、主题化阶段（1998-至今） 33、、主主题题化化阶阶段段（-至至今今）） 这一阶段，香港购物中心趋向饱和，竞争激烈，新进购物中心纷纷在变化，通过主题 化的定位，开始细分市场。如APM时尚之都，IFCMALL国际金融商场等。 三、香港城市特征 三、香港城市特征 三三、、香香港港城城市市特特征征 1、规模 面积约1104平方公里，主要由香港岛、九龙、新界三个部分组成。 2、人口规模 ● 居住人口686万人，其中外籍人士52万人； ● 年访港人数2525万人/年，其中内地13