物业经营管理 教学课件 ppt 作者 杨永杰 汤守才 主编第七章 物业财务管理.ppt

（二）成本费用的构成 1.营业成本 营业成本是企业在从事物业服务活动中发生的各项直接支出，包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 （1）直接人工费。是指物业企业中直接从事物业服务活动的人员的工资、奖金、职工福利费及社会保险费等。 （2）直接材料费。包括企业在物业服务活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的价值。 （3）间接费用。包括物业企业所属各部门或服务单位的管理人员的工资、奖金及职工福利费、社会保险费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 2.期间费用或经营管理费用 期间费用或经营管理费用是物业企业在提供物业服务过程中发生的，与物业服务活动没有直接关系，属于某一会计期间的费用。 （1）管理费用。指物业企业行政管理部门为管理和组织物业服务活动而发生的各项费用。 （2）财务费用 财务费用是指企业为筹措资金而发生的各项费用。 1.日常征收 对于每月应缴纳的物业费，物业公司要规定好固定的征收期限，然后把每月收费的标准和数额列出详细的表格，张贴在醒目的位置，让业主心里有数。然后请业主主动到物业公司缴纳，在时间的安排上要为业主着想，尽量挑选其休息时间。 2.催收 对于正常的物业费，物业公司要事先制定好标准，让用户做到心中有数。同时还应设立滞纳金与违约处理条款，鼓励用户养成良好的缴费习惯。 对于欠缴物业费的业主，其欠费的原因是多方面的。物业公司应对所服务的业主或客户有比较深入的了解，对于不同类型不同问题的业主或客户要采取不同的追收办法 二、物业企业收取物业管理服务费的方式 （一）物业管理成本预算的编制方法 1.固定预算 固定预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。 三、物业管理成本预算 2.零基预算 零基预算是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。零基预算作为一种新型的预算编制方法，越来越多地应用于财政预算和以微利为主要特征的行业。 （二）成本预算编制举例 1.营业成本预算的编制 (某物业公司采用固定预算方法编制的2007年度营业成本预算见表 7—1.) 2.期间费用预算 (某物业企业采用固定预算方法编制的2007年度管理费用预算如表7—2。) 狭义的成本费用控制是指按照事先编制的成本费用预算，对所有成本费用开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本费用与预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本费用限定在预算范围之内。 广义的成本费用控制，除了包括狭义的成本费用控制外，还包括对成本费用的分析与考核，从而使成本费用控制成为责权利紧密结合的有机整体。 四、物业管理成本控制 （一）成本费用控制程序 1.确定标准 2.执行标准 3.分析差异 4.纠正偏差 5.考核奖罚 （二）成本费用控制的原则 1.全面控制原则 2.讲求效益原则 3.责权利相结合原则 4.例外管理原则 （三）成本控制的组织体系 1.责任中心 责任中心是指具有一定的管理权限，并承担相应经济责任的企业内部单位。责任中心必须是责权利相结合的责任实体。 根据物业企业的业务活动特点以及各责任实体的权限，责任中心一般分为成本中心和费用中心两类： （1）成本中心 成本中心即只对所发生的成本负责的责任中心。 （2）费用中心 费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心。 2.责任中心的业绩考评 在物业企业，由于各成本（费用）中心对责任成本（费用）负责，考核其成本费用控制业绩的指标为： 成本（费用）降低额=预算成本（费用）-实际成本（费用） 成本（费用）降低率=成本降低额/预算成本或费用*100% 1.目的性原则 2.时间性原则 3.收益风险均衡原则 一、物业管理投资的原则 （一）债券投资决策 债券是指某一社会经济主体为了筹集资金而向投资者出具的一种债权债务凭证，债券一般包括票面价值、票面利率、期限、发行时间及发行单位等内容。 债券投资具有以下特点：无论是短期债券投资，还是长期债券投资，都必须按时支付利息，到期还本，它表明的是一种债权债务关系；债券投资的收益水平事先确定，属于固定收益证券，且收益水平较低；债券投资的风险程度较低，因其收益固定，到期可还本付息；债券投资的权利较小，只有收回本息的权利，无参与企业经营管理的权利。 二、物业管理投资决策 1.债券的发行价格 债券发行价格=债券面值的现值+每年利息的现值=债券面值*复利现值系数i、n+每年利息*年金现值系数i、n 其中：i——表示市场利率