实训房地产项目投资决策.ppt

房地产项目投资决策 二、项目投资决策的分类和条件 （一）项目投资决策分类 1、根据决策问题的影响程度标准进行分类，可分为总体决策和局部决策 2、根据决策问题的重复情况，可分为重复性和一次性决策。 3、根据决策目标的数量，可分为单一目标和多目标决策。 4、根据决策问题的所处条件，确定型、非确定型和风险型决策 （二）项目投资决策的条件 1、存在着两个或两个以上的自然状态 2、存在着两个或两个以上的可选择的方案 3、存在着期望达到的目标 4、在各种自然状态下，不同方案存在的效果或损失可定量 5、自然状态的属性，决策者或可以确定，（概率）， 三、项目投资决策方法 （一）确定型决策 是一种自然状态的发生为已知的情况下进行的决策. （二）非确定型决策 非确定型决策是指，决策者对未来事件所处的自然状态有两种了解:一种是仅知道未来事件可能有多少种自然状态发生，但不知它们发生的概率。在这种条件下所作的决策，称为不确定型决策。 选择哪一种方案主要依靠决策者的经验、胆识、判断等，具有一定主观性。 主要方法: 一、乐观决策准则 二、悲观决策准则 三、乐观系数决策准则 四、等可能决策准则 五、后悔值决策准则 一、乐观决策准则 又称“大中取大准则”，即选择各个方案的最大 利益中的最大者—乐观者的态度。 1.决策步骤: ·其中，损益决策矩阵要先确定。 ·首先，在每行中选择最大值; ·其次，在最大值的一列中再选择其中的最大值。 2.准则:“先每行取最大值，再从中取最大值” 3.适用特点:对未来形势看好，充满信心，或调动 积极性和鼓励人们 实例1 某房地产企业,对某住宅小区设计有三种策略D1、D2、D3，但无论哪种策略，都可能面临的市场状态畅销、平销、滞销，但具体是哪种现在还未知。但已经估计出各状态下的企业损益矩阵。 （三）风险型决策 决策者不仅了解未来事件可能有哪些状态，而且还知道它们发生的概率，这种决策称为风险型决策。 其中，重点是风险型决策。 又称随机决策,未来事件的发生是随机的,因此这种决策就带有一定的风险性。 风险型决策的基本思路：根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值（率）或损失值的概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到方案期望值，即可能出现的所有自然状态下方案的期望值，最后根据方案期望值大小来决定取舍。 特征:选择每一种方案都有风险,因为各方案下未来结果都是一确定,每种可能结果只能估计出发生概率,所以做出任何一种决策都要冒一定的风险，故称为风险型决策。 通常借助于各种结果出现的概率以及数学期望概念的经 主要内容: 一、期望损益决策法 1.期望收益决策法 2.期望损失决策法 二、边际分析决策法 三、决策树法 决策树分类(单级和多级)