南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理.pdfVIP

第38卷第12期 地 理 科 学 Vol. 38 No. 12 2018 年12 月 Scientia Geographica Sinica Dec ., 2018 宋伟轩，陈培阳，陈浩，等.南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理[J].地理科学,2018,38(12):2084-2092.[Song Weixuan, Chen Peiyang, Chen Hao et al. Spa- tial-temporal Pattern and Differentiation Mechanism of Price-to-rent Ratio of Nanjing. Scientia Geographica Sinica,2018,38(12):2084-2092.] doi: 10.13249/ki. sgs.2018.12.017 南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理 1 2 3 4 宋伟轩 ，陈培阳 ，陈浩 ，尹上岗 （1. 中国科学院南京地理与湖泊研究所，流域地理学重点实验室，江苏南京210008 ；2. 苏州大学建筑学院，江苏苏州 215123 ；3.南京大学建筑与城市规划学院，江苏南京210093 ；4. 南京师范大学地理科学学院，江苏南京210023 ） 摘要摘要：“售租比”是国内外学者测度房价健康水平或泡沫风险的关键指标之一。利用中国房价行情平台提供的 南京居住小区2009~2017 年期间分季度平均售租价格信息，采用GIS 空间分析等方法，考察南京中心城区“售 租比”空间格局与演变过程。研究发现：①城市整体“售租比”随房价波动变化明显，2016~2017 年间快速增 长；②分异度先降后升，以城区内部差异为主，城区间差异越来越小；③高“售租比”小区多集聚于河西新城、 江北新区等房价增速较快的投资热点区域。南京住宅“售租比”过快上升和空间离散加剧，意味着城市房价快速 增长的合理性在降低。从地租视角解读，绝对地租决定着城市整体“售租比”的高低，级差地租和垄断地租则影 响着城市内部“售租比”的空间分异。“售租比”可为判断城市内部房价相对合理性提供重要依据，但能否通过该 指标准确预判城市房价风险程度及空间格局尚有待深入研究。 关键词关键词：售租比；房价；空间分异；地租理论；南京 中图分类号中图分类号：K902 文献标识码文献标识码：A 文章编号文章编号：1000-0690（2018 ）12-2084-09 20 世纪末，城市住房供给制度市场化改革以 “售租比”现象在中国现阶段房地产市场中出现具 [11] 后，中国大城市房价持续升高，引起国内外城市学 有一定合理性 ，再者相比欧美动辄百年的住房市 [1~4] 者的密切关注 。因房价泡沫曾是1998年东南亚 场化历史而言，中国房改以来时间尚短，不能简单 金融危机和2008 年全球金融危机的前兆，所以中 套用发达国家的“售租比”标准区间（通常认为房 国城市房价是否存在以及如何度量泡沫，成为学 价租金比在200~300 范围内较为合理）来诊断住房 [5,6] [12] 者们争论的焦点 。测度房地产泡沫的技术手段 市场泡沫程度 。 众多，住宅“售租比”（每平方米建筑面积的房价/每 虽然直接将“售租比”大小与城市房地产泡沫 平方米建筑面积的月租金）由于数据易得、计算简