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房地产行业基础及房地产信贷业务 主讲人：郭瑞昉 日期：2011.08.10 房地产基本概念 房地产基本概念 房地产基本概念 房地产基本概念 建筑物 建筑物 房屋的建筑面积是指房屋外墙勒脚线以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上的永久性建筑 房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算 房地产企业的资质管理 商品房建设的四证 商品房建设的四证 商品房建设的四证 商品房建设的四证 住宅分类 普通商品住房：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同区域商品房平均交易价格1.2倍以下 一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。 二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产 住宅分类 新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房 一手房交易税费 一手房屋交易税费 　　 契税：买新房子要缴纳的契税为购房总价的3-5%，普通商品住宅减半，即1.5-2.5% 　　?维修基金：按建筑面积收费 二手房交易税费 二手房房屋交易税费： 契税：首套、普通商品住房契税减半为1.5%，非普通住房、非首套的按成交价3%征收 　 营业税：未超过五年的按房价5.55%缴纳, 超过五年（含5年）的普通住房免征，非普通住房按照房价差额征收 　 所得税：普通商品住房产权取得满五年且为家庭唯一生活用房免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳 土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳 资本金制度 河北省房地产市场基本情况 从总体看，河北省的重点城市以二三线城市为主，刚性需求较稳定，房地产泡沫较小。房地产投资一直保持了高速增长，销售情况较好，销售价格平稳上涨。2010年全省完成房地产开发投资2264.83亿元，同比增长50%，2010年全年实现销售面积4533万平方米，同比增长53%，销售单价比较平稳，2010年全年的销售价格为3543元/平方米，同比增长8.6% 河北省房地产市场基本情况 分区域来看，石家庄、唐山是我省河北省经济总量最大和经济最为活跃的地区，是房地产投资的重点，环北京的廊坊区域和据北京较近的部分区域房地产市场活跃 。 2010年商品房销售额排名前四位的分别是廊坊、唐山、石家庄、张家口四个地区，销售额分别为394亿元、195亿元、182亿元、179亿元，合计全省占比为59%，销售面积排名前四位的分别是廊坊、张家口、唐山是、石家庄，增速较快的是张家口、保定，同比增长均超过80% 河北省房地产市场基本情况 2010年全省房价涨幅超过10%的有四个地区，分别为廊坊、唐山、张家口、邢台，涨幅分别为20.5%、15.2%、14.7%、13.6%，商品房销售价格超过4000的有三个地区，分别是廊坊、秦皇岛、唐山，单价分别为4869元、4499元、4059元。三个重点城市，石家庄2009年三年大变样影响下商品房价格上涨较快，2010年趋于平稳；唐山2010年涨幅较快，2010年房价首次超过4000元；廊坊房价主要受到北京房价的影响，在2009年的低速增长后，增速首次跃居全省第一。 我行房地产信贷基本情况 到2011年6月底，我行房地产开发贷款余额80.56亿元，贷款余额占全行贷款的5.09%，贷款余额省内四大行同业排名第二位，贷款余额全国系统38个省、自治区等排名13名 我行房地产信贷基本情况 我行房地产信贷基本情况 我行房地产信贷基本情况 房地产信贷基本制度 房地产行业信贷政策 我行从2008年开始实行行业信贷政策管理制度，行业信贷政策主要包括（信贷风险控制目标、信贷准入政策、退出政策、区域政策）等内容，为贯彻国家房地产宏观调控政策，牢固树立合规经营理念，合理把握房地产信贷投放节奏，优化房地产客户结构、产品结构和地区结构；强化贷后管理，加大退出劣质客户，促进房地产信贷业务持续、协调、健康发展起到十分重要的作用。2011年的房地产行业信贷政策正在制定中。 行业限额管理制度 《关于2011年法人房地产贷款限额管理有关事项的通知》要求2011年继续实行法人房地产贷款限额管理，2011年河北分行法人房地产贷款限额12亿元，要求严格按照总行确定的增量限额，把握好全年的贷款投放和收回，把握好投放比例和节奏，不得突破各个时段的限额管理要求，按照准入标准择优支持，四个季度的增量限额按照40%、25%、20%、15%的