宏益公馆产品定位报告.ppt

1 品字形住宅排布，每个楼宇基地可做商业，同时有更多的集中的空间，打造集中式的园林和活动场所，如商业商业裙楼顶层平台和住宅平台，提升居住舒适度。 soho类产品的设计导向 LOFT类产品的设计导向 舒适平层单位设计导向 功能复合+高赠送 创意空间+高赠送 户型创新+情景设置 产品设计导向 通过横向及纵向的多维组合，让每一户都拥有与众不同的第三空间感受 互扣式LOFT公摊率极低，得房率超高 总户数降低，居住舒适度高 户型创新型：互扣式LOFT（55-65㎡） 户型创新型：创意LOFT（55-65㎡） 户型创新型：空间混搭soho 一层作为办公区域或者客人接待区域，二楼私密空间，同一空间，创造出居住、办公、休闲的第三生活享受 百变空间组合，将二楼不做任何隔断，由业主自己根据需要、喜好自由组合自己的居住和工作空间， 使住宅不仅仅是居住的功能，而是赋予了更新的生活概念 户型创新型：空间混搭SOHO 生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多客户希望与父母住在一起，方便互相照顾，同时又保有各自的独立生活空间，不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快。 满足客户家庭人口较多的功能分工及亲友留宿时的功能独立性 共享区 独立生活区 独立生活区 户型创新型：商务复合式（120-140㎡） 一房一厅+二房二厅=三房二厅 各房型方正实用，通风采光俱佳； 两户共用厨房与餐厅等公共空间，分别使用活动和休息空间，解决共享和私密性的矛盾问题； 小客厅 卧室 卧室 厨房 卧室 卧室 卧室 卧室 厨房 厨房 客厅 小客厅 餐厅 公共餐室 公共餐室 户型创新型：商务复合式A 一房一厅+二房二厅=三房二厅 户型创新型：商务复合式B 房间通风采光良好，空间紧凑实用 客厅餐厅舒适度高，适合社交性的客户 入户花园 其它规划设计 第三生活空间——第三空间街区 住宅和商业的空间结合，通过连廊和楼梯的链接，让更多闲散公共空间形成立体空间，并实现住宅生活空间与商业空间的有效过度； 商业立面和公共空间更多的结合植物和造型元素增加层次感和立体空间感，增加绿植面积 地块条件 契合度 客户契合度 市场 拟合度 开发目标契合度 综合 拟合度 住 宅 soho LOFT 商务公寓 酒店公寓 商 业 集中商业 商业街 纯写字楼 酒店 High Medium-High Medium Medium - Low Low 本项目物业类型选择 选择标准： ——与地块的契合度 ——与客户的契合度 ——与区域市场契合度 ——与开发商目标契合度 住宅部分LOFT产品及soho类产品与项目的整体契合度较高； 商业部分，商业以商业街的形式出现更符合项目的整体定位； 各产品类型明确分工，明星产品树标杆，现金牛产品为回现主力， 婴儿产品平衡开发强度，同时作为后期的回现主力 明星产品 现金牛产品 婴儿产品 功能定位 平衡开发强度； 挖掘利润空间； 可能产品类型 功能定位 形成产品差异化； 居住升级先导； 可能产品类型 soho类产品； 功能定位 社区形象提升； 满足高端客户的需求； 可能产品类型 LOFT产品； 清晰各物业类型角色定位 项目面积段对位 项目户型配比定位 项目面积配比对位 项目户型配比调整 项目物业类型对位 思维导图 近年各户型 供需研究 产品功能 发展研究 重点项目 各户型销 售研究 客户需 求研究 项目面 积段对位 项目户型 配比调整 项目面积 配比对位 项目物业 类型对位 } } } 时间 户型 2007年供应 2008年供应 2009年供应 2010年供应 2011年供应 面积比 套数比 面积比 套数比 面积比 套数比 面积比 套数比 面积比 套数比 一房 6% 15% 8% 18% 6% 13% 6% 12% 4% 8% 两房 9% 14% 13% 19% 15% 22% 24% 29% 17% 25% 三房 37% 37% 38% 35% 32% 32% 42% 40% 47% 46% 四房 19% 15% 13% 10% 17% 12% 16% 11% 16% 13% 五房 7% 4% 11% 6% 8% 4% 2% 1% 3% 2% 复式 8% 4% 7% 3% 5% 2% 3% 4% 3% 3% 别墅 11% 5% 8% 3% 7% 3% 6% 3% 10% 4% 根据2007年-2011年前三季度惠城区市场供应的情况来看，市场主流供应的产品为三房，且每年供应占比变化不大；其中两房产品供应呈现逐年递增的趋势，正在成为仅次于三房的市场主流供应产品； 单房及一房产品每年市场供应量较稳定，占比较少，均在10%以下； 四房产品每年市场供应占比在15%-20%之间，从近几年的面积、套数占比情况来