未来10年我国房地产企业转型和突围方向.docVIP

PAGE PAGE 1 未来10年我国房地产企业转型和突围方向 　　一、未来我国房地产发展面临的宏观经济大环境 　　自2003年国发18号文确立房地产国民经济支柱产业地位后，我国房地产市场真正进入了市场化大发展的时期。过去10年（2003-2012），“土地+银行信贷”投入的房地产开发投资和基建投资是全社会固定资产投资的发动机，也是驱动过去10年国民经济增长能够维持在10%的最重要的引擎。过去10年间，我国房地产销售年均增长20%，新建商品住房价格自房改以来连续14年上涨（1998-2011），房地产开发投资从1998年的3579亿元增长至2011年的61700亿元，13年间增长了16倍，年均复合增长率高达24.5%，土地购置面积年均增长16.4%。 　　但是，2008年国际金融危机爆发以后，西方国家将经历长周期的结构性的债务紧缩，我国以前靠出口和投资“双轮驱动”的经济增长模式转变为基本靠投资（基建和制造业）“一条腿走路”的跛脚状态。但是，基建投资不仅面临投资空间有限（1996年亚洲金融危机爆发后一直在利用基建投资缓冲经济下滑）的窘境，而且加剧土地财政依赖和银行信贷风险，因为基建投资的资金来源于土地出让金收入和银行信贷投入。进而，地方政府对于房地产的依赖越来越深，土地对于城市的“补贴”（低价征收后市场化出让的溢价）就无法退出，去地产依赖（防范产业空心化和促进产业升级），向构