丰湖花园商业裙楼策划报告.ppt

八、终端消费群分析 本项目的主要消费群体为： 深圳乃至广东省大量的外地流动人口对家乡特产的需求 港澳地区居民对内地名优特产的偏爱 作为一个区域性的中国名优土特产批发中必，将成为全省各地及港澳地区经销商的一个采购首选 旅游客户需求，深圳是全国优秀旅游城市，每年来深旅游的游客数量众多，作为一个经营全国名优特产的商城将成为游客必经之地 物业定位 一、本项目价格（租/售）定位原则和影响定价的因素 项目所在本市地段优劣势 周边相关项目价格水平参考 目标客户的经济承受能力 目标客户心理价位 项目品牌、市场认知度 发展商项目最大利润 区域总体商业市场状况 区域政策导向及规划状况 所经营产业的综合承受能力 经营管理对项目升值的影响 符合区域内的商业物业价格水平 投资客户的支付能力 以物业质素为基准 促进销售，降低风险 保证发展商快速回笼资金、实现利润最大 结合周边同类物业租金水平 确保商家对租金的承受能力 区域未来市场预测 影响定价因素 定价基本原则 价格定位 1、租赁价格 本项目的商铺部分租赁价格建议（初步）： 根据项目周边布吉农批市场租赁情况，租金水平一般为80- 120元/㎡·月，考虑到本项目现处于初期运做，建议采取租赁价 格略低于市场平均水平的策略，平均租赁价格为70元/㎡·月，以 此吸引商户的进驻，将其做旺。初步建议项目初始租赁价格： 一层铺位租赁价格：80-90 元/㎡·月 二层铺位租赁价格：50-60 元/㎡·月 经过后续经营管理和市场培育，逐步提升租金水平 价格定位 2、销售价格 初步设定项目平均租金为100元/㎡·月。 1）确定年收益：100元/㎡·月×12月×1㎡=1200元 2）确定还原利率：采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数以及本项目属前期经营，市场有待培育，故取还原利率为5-6% 3）使用年限（未来可取得的收益年限）：60年 4）收益价格确定，运用公式：V=A/R×[1-1/（1+R）N] 式中 V：房地产的价格 A：房地产的年收益 R：还原利率 N：未来可取得收益年限 价格定位 32964 30429 27893 25357 22821 20286 5% 16665 19188 22688 110 18180 20933 24750 120 15150 17444 20625 100 19695 22677 26813 130 13635 15700 18563 90 12120 13955 16500 80 8% 7% 6% 还原利率 /月租金 3、售价测算表 在考虑到项目现处于前期运做，还需给予一定的市场培育期，租赁价格与还原利率较低，因此选择以上两组数据进行售价测算。 对以上两个数据进行加权设置可测算初步平均售价 =（22821×60%+18563×40%）=21118（元/㎡） 价格定位 21118×30%=6335元/㎡ 21118×24%=5068元/㎡ 返租成本 首付10%， 4年返30% 首付16%， 3年返24% 返租模式 4、返租成本预算 本项目商铺平均销售价格为： =21118+5068×0.5=23650（元/㎡） 根据深圳市商铺市场特性，结合项目特性（60年独立产权商铺，紧邻布吉农批市场），建议 一层商铺平均销售价格为：28500—31500 （元/㎡） 二层商铺平均销售价格为：17000-19000 （元/㎡） 价格定位 4、招商与销售利润对比 销售收益 初步设定其销售率为80%，核算其收益 销售利润收益=9889㎡×23650元/㎡×80%=1.9亿元 评价：资金回收快，风险低，利润收益高 招商收益 初步设定其租赁价格为70元/㎡·月，考虑到免租期等方面的因素，核算其收益 招商年收益=9889㎡×70元/㎡·月×12月×50%=4，153，380元 评价：资金加收慢、利润较直接销售略低、易于培育市场，但运做风险高 根据招商与销售对比分析后，得出本项目采取销售与招商齐头并进，前期以 销售为主，后续以招商为主，吸引大量品牌商户的进驻，以此降低运做风险。 价格定位 一、销售客户分析 根据布吉农批市场调研分析，结合项目的特性，对本项目目标客户进行细分如下： 50% 35% 15% 核心客户 重点客户 游离客户 见证布吉、福田、南山等批发市场发展历程，对其发展前景 看好的主动投资客 深圳布吉、福田、南山等批发市场经营业主及被动投资客 来往于深圳与内地之间做农批生意的生意人、内地做特产贸易 的