大连酒店公寓市场调查报告.ppt

中山区板块在售酒店公寓项目汇总 * 大连酒店公寓市场报告 一、政策回顾 1、近期政策回顾 2009-4 2009-4 春季房交会购房优惠组合，每户最多补贴220元每平米 7 2009-4 2009-4 经济适用房每户补贴13万 6 2009-2 2009-2 廉租房补贴面积由12平方米提升到14平方米 5 2009-1-11 2009-1-11 土地出让7条新政 2 2009-1-11 2009-1-11 推出房屋土地登记11条便民措施 4 2009-3 2009-3 国税局下调房产计税毛利率5% 3 2009-1-1 2009-1-1 国务院废止城市房地产税 1 2009-9 2009-9 经济适用住房货币补贴申请实施日常受理 15 2009-7 2009-7 旅顺口区住房补贴办法延期至10月8日，普通住宅标准由5200元提高至10000元 14 2009-7 2009-7 《大连经济适用房货币补贴实施办法》 13 2009-6 2009-6 《大连银监局关于进一步明确二套房贷政策的通知》 12 2009-6 2009-6 组合贷款可转成公积金贷款有关政策 11 有效期延长至09年12月31日 2009-5-19 《大连市促进房地产健康发展指导意见》，《优化土地出 让支持房地产企业发展七条意见》有效期延长 10 　 2009-5-27 国务院下调商品房资本金比例 9 2009-5-4 2009-5-4 辽宁省内公积金同城化 8 实施日期 发布日期 法规内容 序号 一、政策回顾 1、近期政策对市场影响 开发商 购房者 实施适度宽松的房地产政策，针对开发商出台土地出让新政 缓解开发商资金压力，提高房地产企业信心 自住需求 投资需求 加大购房优惠力度、货币化补贴、简化购房流程、加强交易监管， 提高第二套房贷首付及利率 鼓励居民购房，解决低收入家庭住房困难问题，扶持满足刚性需求的普通住宅及经济适用房 控制投资性购房 总的来说，本年度内适度放松的房产政策方向不会改变，对市场的推动将持续作用。 二、房地产市场发展 大连近年来房地产投资额平均增幅在21.7%，05年开始进入快速发展时期，08年房产市场受到金融风暴影响，房产投资受到抑制，但相比07年仍有增长。 与全国其他同类城市相比，大连的2007 年房地产投资额仅次于杭州和南京，但明显高于其他沿海城市。 房地产市场进入快速发展期 二、房地产市场发展 供不应求的局面仍然存在 大连近年施工竣工面积 近几年来大连市房地产市场发展加快，新开工面积明显放大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在 .5-2.5 年之间，因此我们预测大连在 2008-2010 年三年间商品房将出现集中供应状况。 近几年大连年均商品房竣工量仅在 480 万平方米左右，处于明显较低水平。 相对于大连市的人口数量，可以看出近几年大连市的商品房供应明显不足，市场刚性需求依然存在。 三、住宅市场发展 供求——供不应求矛盾仍然存在，但已逐渐有改善 大连近年来住宅成交量增涨迅速，07年达到784万平方米，同比增涨近40%，08年受宏观经济面影响，楼市成交下滑。 从供应来看，住宅竣工面积在07年之前始终保持500万平方米上下，08年供应量猛增，供求矛盾有望得以缓和。 三、住宅市场发展 供求——09年住宅市场回暖，需求再次放量 08年受金融风暴影响，房地产市场受挫，成交陷入低弥。 09年宏观经济逐渐走出谷底，扶植楼市的相关政策陆续出台，购房信心回归，前期积累的刚性需求得以释放，使得09年住宅成交明显放量，供求比重回1以下。 目前市场成交仍以刚性需求、动迁需求为主，投资性需求也逐渐开始入市 。 三、住宅市场发展 价格——住宅价格进入加速增长期 平均增涨21% 从05年开始大连住宅价格进入高速增长期，年平均增幅达到21% 08年虽然房产市场受到打击，成交明显回落，但价格仍然保持了17%的增涨速度 三、住宅市场发展 价格——短期内企稳回升，09年直上7000元/平方米大关 08年市场观望气氛浓厚，08年下半年至09年上半年住宅价格出现明显回落 09年开始由于销售量逐步回升，开发商信心恢复，市场上优惠措施开始减少，部分项目出现试探性涨价，住宅价格在年中出现回升趋势。截止8月，住宅成交价格达到7333元/平方米，较年初上涨5%。 三、住宅市场发展 客户需求——外地人购房占据1/4 目前大连住宅市场中外地购房者占据1/4席位，在一些高档住宅项目 中甚至可以达到6成以上。 这些外地购房者中又以东北客户为主力，他们选择在大连置业主要出于三个目的： 1、看中大连的地理环境，自住购房，用于休闲、养老、收藏 2、看重大连房产市场发展空间，作为投资 3、外来人口留连，满足居住需求 外地人在大连置业一般走两个极端，一部分会选择市中心区域