贵阳银河布艺广场专业市场商业项目策划报告_213.ppt

贵阳银河布艺广场策划报告 上海华豪房地产营销策划有限公司 第三部分:项目定位 (一)整体市场定位 (二)主题形象定位 (三)功能定位及分区 (四)客户定位 (五)经营方式定位 (六)竞争定位 (七)广告定位 情景体验一站式精品布艺广场 案名建议： ４．主题阐述: 本商业的功能将继续承接贵阳市原市西路布艺批发市场的商业聚集效应，并逐步取代老市场，引领贵阳布艺的批发零售 三种功能定位和分区对比 方案一设计说明 1、办公区与专业服务区共约300-400平方米的面积放在1F左上边角位置理由：办公区不促进人流；受门设置的数量限制，此区域不考虑作成品交易展示。 方案二设计说明 1、专业服务区置于1F的边角位置：带动1F的人流往边角区域流动。 结论： 从商铺面积、楼层差异化配置、专业市场初期培育需要、产品品牌推广等方面考量，功能布局方案一较适合本项目。 第四部分 产品细节建议 (一)整体建筑风格(二)平面设计建议 (三)交通动线规划 (四)弹性商铺设计 (五)公共设施环境 (六)其他产品细节 （一）整体建筑风格外立面设计强调三个与定位相关的结合性：√强调与本项目定位的档次结合，根据目标消费群不同的感观心理需求， 结合项目中高档的定位，予以相应档次的外立面设计。√商业外立面设计必须同时考虑与本项目住宅部分的建筑风格相融合。√须强调与产业特征元素的结合，结合专业布艺批发市场的业种特点、结构需求等因素，在外立面与功能方面做到有效平衡。 （二）公共设施环境 （三）其他产品细节３.1 主标志设计主标志设置建议：以窗帘、布艺的形态、质地、特征等为表现元素的批发市场的名称和LOGO，放置在项目的显眼的位置,使之成为银河布艺广场在整个贵阳的标志性构件。 3.3 大堂和中庭的设置 中央大堂是视觉的聚焦点和活动的场所,必须在其中设计一个构件的亮点,但不要在大堂的正 中间而是靠近一侧,否则影响商家日后宣传和推广。 中庭设计应减少中空面积，增加实用面积，但中庭广场的面积设计较大。 3.4 通道、过道过道、门面、招牌具有特色，通道入口、通道上空的细节处理突出时尚、雅致、温馨的购物氛围。 3.5 经营商家装修风格 鼓励商家提供特色风情或独特形象主题的商铺装修风格，为铸造共同的项目品牌而努力。 智能化是专业市场发展的一个趋势，智能的应用无论是对于市场的管理、咨询收集和发布，还是客户服务都有一个本质的提高：（１）建立闭路电视监控报警保安系统。（２）设置背景音乐及应急广播系统。（３）综合布线，互联网高速接口入铺，保证项目信息化、科技化。（４）设立卫星及有线电视系统。备注：通过智能化配置，商家的服务台均有网络定购的功能。 人员准备 招商手册 租赁须知 平面图 租赁价目表 认租书 租赁合同 招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。 （1）制定商户准入标准、引入原则、操作规则等 （2）租金 （3）租期 (1)内部认租 使主力客户在前期以一定的优惠措施尽快签约 (2)公开招商 突出开业倒计时;突出不断增加品牌商家 不断开拓新区域的客源 经营管理公司、物业管理公司进场，一方面配合招商工作，一方面树立良好的形象 (3)开业准备 媒体猛烈造势 对犹豫不决的客户果断拿下 开业前的准备工作必须完成，广告画面、装饰品、引导标示、洗手间、饮水、餐厅、人员到位 督促装修工作 2.设置专业服务区提供一站式的服务内容: 加强对店铺的统一管理,对商场内的物流、装修、信息广告等边沿项目经营合同到期后，收回经营权，改为自主经营或合作经营。 加强对广场、中庭、大堂区域作为展示、信息发布等功能的利用。 加强电子商务服务的作用。 增强银河布艺广场休闲、娱乐功能的建设和渲染。 附件：市场调研报告 5、经营管理模式建议 （1）物业管理、经营管理 由不同公司独立操作 内容存在重叠，责权利易混淆 易产生矛盾，导致运作服务效率低 不利于商场的顺畅运行和持续发展 结论：不建议采纳此种组合形式或只作为短期过渡使用 （2）物业公司统管，聘商业经营管理公司提供顾问意见或派专人驻场 商业经营管理没有成为管理核心是最大不足 整个市场的管理秩序相对良性、顺畅 此种方式的管理有一定成效但效果并不显著 结论：若以在商场开业前期需要专业意见，并利用专业公司的品牌促进招商或销售工作为考虑重心，可采纳此模式 （3）商业经营管理公司承担整体市场的运营管理工作 管理架构最合理，团队合作协调能力较好 以经营管理为核心，以物业管理为辅助 决策和反应迅速。管理效率高，专业性强 结论：建议本项目采取上述经营管理模式 专 业 经 营 管 理 公 司 1、开发商与专业公司共同组建经营管理公司 经营管理效益最大化：最大限度利用专业