广州市番禺奥林匹克花园补充策划建议14(1).docVIP

广州市番禺奥林匹克花园补充策划建议 目?? 录 一、项目的取胜市场之道????????????? 二、项目的概念组合???????????????? （一）主体概念设想????????????? （二）具体建议????????????????? ?三、开盘时间的选择????????????????? 四、整合广州奥林匹克资源??????????? （一）操作难点及解决办法?????? （二）实施整合的层面???????????? （三）原则?????????????????????? ?（四）具体做法建议?????????????? ?（五）敞司在整合资源中所起的作用 ??? 二０００年三月四日，敞司提交了《番禺奥林匹克花园全案策划书》，并在与贵司的探讨过程中，进一步地了解了项目目前的情况，因此在前面那份相对较全面的报告基础上，根据项目现状，对贵司目前最关心的几个关于项目规划、开发概念的深化、市场时机的把握及整合现有资源作出具体的建议和说明。??? 一、项目的取胜市场之道??? １、别墅市场取胜的机会在哪里???? 由《全案策划书》相关叙述可知：???? 高综合质素＋个性化特点 ２、综合别墅取胜市场条件分析，项目的优劣如下：?优?? 势?劣??? 势发展高?实力雄厚，已有在当地成功开发，销售别墅的经验?对广州地区别墅市场较陌生，且项目在广州市场的知名度不高地理位置?距市桥中心仅3公里，交通网络完善，且位于市政规划的区域干线侧，可辐射的范围与客源层次较广，较有发展潜力。?位于番禺市郊，非国道及主干道侧，且处于翻番禺市政规划远期目标，目前的带动作用有限。周边环境?北面为市区路通市桥，路面宽敞、干净，两侧为一些临街商铺和住宅小区，人流较少较单纯。东面及南面为农田，无工业污染源，空气较清新，具田园风光。?北面为陈涌村，无商业区，旅游景点、风景区，地形无自然山、水，因非主干道，人流较少及人流质素一般，不会太高。小区环境?绿化率高，会采用立体绿化的方式，主题景观规划会较有特色。?无自然山形、水体、植被可供利用规划设计?独具一格，具澳洲风情，平面设计选用已为市场所接受的优秀户型，高起点、高标准、高水平，能体现新世纪创新和超前意识。?行列式排布，可用于较集中绿化的空间较少物业管理?水平高，管理完善，保安措施，管理全面化、智能化?是发展商自己的物业管理公司，在支持和增加项目的卖点上不如著名公司有力，且必须在原有基础上增加更多的附加值（如智能化等）配套?较齐全且有特色，会所规模，有学校、配交通车、医疗中心、幼儿园等?周边无完善市政配套可供利用，全靠小区自身配套。尖型?澳洲风情的高尚社区，在广州地区无类似物业?在规划中要将概念落到实处，且市场接受和了解有一个过程。个性特点?奥林匹克生活方式，运动休闲型社区?几个主要概念的融合及具体支持点的体现 ? ３、项目取胜市场之道（１）项目更名为“华南奥林匹克园”??? （说明：“番禺”不同于广州为一人所周知的大都市，其包容性和代表水平相当高，所以为塑造大盘风范，使项目不仅仅是局限于“番禺”这样一个较小的区域和水准，需从名称摆脱“番禺”的影子，定位语不一定是“华南”，也可以是其它区域或能代表档次提升的定位语）??? 从本项目的特点和前文对别墅的分类可以看到，本项目有塑造成为区域性代表物业的条件。而且由于项目受到来自广州周边区域（如市区中心、华南干线沿线、顺德等）的直接压力，所以，项目的市场定位要超然于广州市和番禺地区的区域划分，所以，项目的市场定位要超然于广州市和番禺地区的区域划分，以其独特的开发概念（奥林匹克生活方式）及个性化特点（澳洲风情），宣扬项目的超高档次、高品味、高综合质素。有利于项目脱离与其它较小区域性市场的直接比较，而站在更高的市场高度（可以是广州市甚至是整个华南地区）向市场传达“我们的地位是无可比拟的”项目信息。项目市场定位华南以科学运动，健康管理为中心的????????????????? 21世纪澳洲风情运动休闲代表性社区分析：敞提出这样的项目定位，即有可能性亦都有必要性可能性：本项目拥有无可比拟的先天优势，只要敞司能尽早介入，根据敞司在全国各地操作地标准牧业的经验，通过后天再创新，无论具体规划布局，平立面设计，营销策略技巧等方面，我们都有机会达到意念超前而且又符合客户未来的要求，不仅满足客户的需求，还要做到引导别墅时尚消费。必要性：别墅市场的竞争日趋白热化，不仅虽供应量大增，更由于这一部分目标客户数量有限。只有实力强劲而且经验丰富的发展商才有资格逐鹿于此。超额利润的只能来源于控制成本、缩短开发周期以及增加楼盘的附加值。在“赢家通吃”的残酷竞争中，不占据领头羊的地位，就会面临更大的市场风险。(2)类型走市场空