估价对象-司法拍卖.doc

网址： 电话：0760 传真：0760 地址：广东省中山市石岐区孙文东路68号盛兴大厦二楼 邮编：528400 土 地 估 价 报 告 项目名称：位于中山市板芙镇金钟村3333.3平方米的一宗工业用地的国有出让土地使用权市场价值评估 受托估价单位：中山市置信土地房地产估价有限公司 土地估价报告编号：中置信评字第（2017）1077号 提交估价报告日期：二Ｏ一七年八月十八日 公司地址：中山市石岐区兴中道5号713房 电话0760在线估价： 投诉建议：0760 传真：0760第 PAGE 22/ NUMPAGES 26页 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托方名称：广东省中山市第一人民法院 联系人：李笑艳 联系电话：0760二、估价对象 本次估价对象为甘汉权位于中山市板芙镇金钟村的一宗工业用地，土地面积为3333.3平方米。 三、估价对象概况 （一）土地登记状况 根据委托方提供的《中山市不动产登记资料证明表》记载： 档号 G30.24-763 房地产坐落 中山市板芙镇金钟村 房地产权利人 甘汉权 土地信息 土地证号 国（2011）易3000405 土地发证日期 土地使用权面积 3333.3平方米 土地用途 工业 土地权属性质 国有 土地使用权类型 出让 登记时间 2011-7-26 土地使用终止日期 2053-12-06 共有情况 占有份额 （二）土地利用状况 1、土地开发状况 估价对象位于中山市板芙镇金钟村，使用权面积为3333.3平方米，至估价基准日，估价对象实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），宗地内“土地平整” 本次评估的土地开发程度设定为宗地外“五通”（即通路、通电、给水、排水、通讯）及宗地内“土地平整”。 宗地形状呈规则矩形。宗地四至为东至水泥路，南至空地，西至建筑物，北至锦绣路；现为空地。 2、项目规划情况 委托方未提供估价对象规划说明文件，根据《中山市城市规划技术标准与准则》，参照周边工业用地的实际情况，本次估价设定估价对象容积率为1.5。 四、影响地价的因素说明 （一）一般因素分析 指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。 1、城市资源状况 （1）城市地理位置 中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和佛山市顺德区，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。 全境位于北纬22°11′～22°47′，东经113°09′～113°46′之间，行政管辖面积1,800.14平方公里。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。 （2）城市自然条件 ①地质特征 中山市地质发展历史悠久，地壳变动频繁，地质构造体系属于华南褶皱束的粤中坳陷，中山位于北段。 地形以平原为主，地势中部高亢，四周平坦，平原地区自西北向东南倾斜。五桂山、竹嵩岭等山脉突屹于市中南部，五桂山主峰海拔531米，为全市最高峰。 ②气候特征 中山市地处低纬度区，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨量充沛，太阳辐射能量丰富。 ③自然资源 中山的自然资源主要有五类： 太阳能资源：历年平均太阳总辐射量达445,155.4焦耳/平方厘米，是省内太阳辐射资源比较丰富的地区之一。 水资源：中山市属丰水地区，年降雨量1,738毫米，降水量共达29.18亿立方米，西江和北江流经该市的磨刀门、横门、洪奇沥总水量1,497亿立方米，每亩平均水量达12.57万立方米。此外，中山市地处滨海，可利用潮差进行排灌。 矿产资源：中山的地质发展历史悠久，地壳变动频繁，但地层分布比较简单，富矿地层缺乏，现已探明并开发利用的矿产仅有花岗岩石料、砂料和耐火黏土。其中石料主要是黑云母花岗岩、黑云母二长花岗岩和花岗闪长岩，广泛分布于市内的低山、丘陵和台地，以五桂山和竹嵩岭储量最为丰富；砂料以中粗粒石英砂为主，主要分布于市内东部龙穴、下沙一带沿海地区；耐火黏土主要分布于火炬开发区濠头村附近。 动植物资源：中山大中型兽类的主要活动场所分布于五桂山低山丘陵和白水林山高丘陵地区，现存的经济动物主要有小灵猫、食蟹獴、豹猫、南狐、穿山甲、板齿鼠和各种鸟类、蛇类等；平原地区以爬行类、两栖类、鸟类和鼠类为主；水生动物有鱼类、甲壳类和多种贝类。植被代表类型为热带季雨林型的常绿季雨林，植物主要种类有610多种，隶