天津港东新城项目商业市场定位策划报告_162_XXXX年.ppt

保利香槟国际户型图 L3LOFT 2室2厅2卫??63.81平米 户型特点：舒适型的LOFT，相对其他LOFT产品面积较大 北京卡夫卡 建筑面积约42㎡，层高5.48米 室内空间可以重组，极具灵活性， 二层全封闭，无共享空间； 明卫，客厅、卧室都能自然采光。 其他二室户型 建筑面积约46㎡，层高5.48米, 二层全封闭，无共享空间； 客厅、卧室都能自然采光。 最终方案概念——酒店/SOHO 经济型酒店特点 建筑规模：5000-8000㎡； 客房数量：从100多间到200多间不等； 顾客来源：中小企业商务人士、休闲及自助游客； 服务重点：住宿和早餐。 标准客房包括5个功能分区：睡眠空间、工作空间、起居空间、储藏空间、盥洗空间； 经济型酒店客房的开间一般取最小开间3.4m-3.5m 最小进深4.3m-4.5m； 首层大堂：300㎡。 酒店/SOHO 可参考——居住型公寓 户型布局舒适； 分为50~60㎡一室、70~80㎡两室； 首层大堂：100㎡； 以超前的规划理念，打造出同步国际的高端物业服务，为社会精英提供高品质的生活空间； 享受高品质酒店式物业管理，打造精英生活的全新标准。 住宅型 公寓 户型 面积区间 比例 舒适一室户型 约60-65㎡ 30% 精美两室户型 约80-90㎡ 50% 简约三室户型 约100-110㎡ 20% 交通核 中间 两室户型 一室 户型 边套 三室户型 边套 三室户型 一室 户型 两室户型 两室户型 公寓户型平面参考 D户型：39.93平米精巧阳光室/一室一卫/独立厨房 F户型：56.07平米 G户型：66.22平米 一室一厅/独立厨房，衣帽间 两室两厅一卫/独立厨房 D F G E 成本及收入测算说明 1.土地成本按照500元/㎡；大配套费按照350元/㎡预估 2.前期费用：地上部分按照150元/㎡预估；地下车库按照50元/㎡预估 3.建安成本：商业土建成本按照2000元/㎡预估，公共区域装修及空调电梯设备按照1000元/㎡；酒店及loft土建成本整体按照2000元/㎡预估；地下车库土建成本整体按照3000元/㎡预估 4.市政基础配套费地上部分按照362元/㎡预估，地下部分按照55元/㎡ 5.不可预见费按照成本的1%预估 6.直接成本为土地及大配套费、前期费用、建安工程费、市政基础配套费和不可预见费的总和 7.地上部分财务成本按照直接成本的3%预估，地下车库不包含财务成本 8.地上部分管理费用按照50元/㎡预估，地下车库不包括管理费用 9.销售费用按照销售收入或租金收入的3.5%预估 10.营业税金按照销售收入或租金收入的5.55%预估 11.自持型商业前五年平均租金1.5元/㎡/天，销售型商业均价约1.5万元/㎡，公寓酒店SOHO均价0.8万元/㎡ 投资测算 项目直接成本4.83亿，总投资5.79亿元 项 目 商业（销售） 商业（自持） loft酒店SOHO 地下车库 单位成本（元/㎡） 总投资小计（万元） 3.50 万㎡ 4.10 万㎡ 2.88 万㎡ 1.60 万㎡ 单位成本（元/㎡） 总投资 （万元） 单位成本（元/㎡） 总投资 （万元） 单位成本（元/㎡） 总投资 （万元） 单位成本（元/㎡） 总投资 （万元） 一、土地及大配套费 850 2,975 850 3,485 850 2,448 - - 737 8,908 二、前期费用 150 525 150 615 150 432 50 80 137 1,652 三、建安工程费 3,000 10,500 3,000 12,300 2,000 5,760 3,000 4,800 2,762 33,360 四、市政基础设施费 362 1,267 362 1,484 362 1,043 55 88 321 3,882 五、不可预见费 44 153