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餐饮门店选址关键指标 关键选址指标 类别 关键选址指标 商圈评估 1、商圈潜力 2、销售推动因素 位置评估 3、发现聚客点 4、人流统计 财务评估 5、对比餐厅分析 6、预估销售额 关键选址指标之一：商圈潜力 目的：确定进入此区域的必要性。 标准： 1、好的商圈应符合市场定位，应有充足的人群，不管他们是在此居住、工作、购物、娱乐或路过。 2、评价商圈分两个维度：市场活跃度和发展潜力。 要点： 1、市场活跃度指目前市场容量，大致可分为高、中、低三种状况； 2、发展潜力指对商圈的未来预期，包括开发、成长、成熟、衰退四种状况； 3、注意因天然或人为障碍形成的半月形商圈这一消极因素； 4、单靠居民这个人群通常不足以带来满意的销售额； 5、80%的顾客来自300米以内的区域，此范围内应该是充满商业活力的，聚集着购物、上班和消费人群。 关键选址指标之二：销售推动因素 目的：确定汇聚人流的关键因素。 标准：具有尽可能多的销售推动因素，汇聚尽可能多的人流。 要点： 1、销售推动因素分四大类：商业类、办公类、交通类、居住类，具体包括：大型商店、大型书店、大型写字楼、汽车站、火车站、公交枢纽、医院、学校、体育馆、图书馆、大型娱乐场所、公园、大型居民小区等； 2、当餐厅处于人流量很高的购物中心和交通枢纽75米范围内，我们取得良好销售额的机会就非常高； 3、需要注意的是某地受欢迎的购物中心，在异地未必同样受欢迎； 4、办公区、居民区型商圈客源数量相对固定，仅靠单一销售推动因素开店，需要警惕竞争对手的加入，一旦竞争对手加入，会对我们的生意造成重大负面影响,我们必须占据最有利位置以减轻未来竞争对手进入的影响； 5、旅游景区、海滩人流量季节性很强，淡季和工作日的生意普遍惨淡，会展中心区开店生意依赖展览的数量和规模，这些通常很难在租期内得到保证； 6、顾客通常更趋向于在购物前用餐。 商圈评估 完成商圈潜力和销售推动因素确认后，我们就可以对商圈进行等级评估了： 等级 标 准 理想 商圈市场极度活跃，拥有全部四类销售推动因素，或某一类稍弱，但商圈处于高速成长期。 好 市场活跃度活跃度很高但趋于稳定，四类销售推动因素中的三类非常强。 一般 市场稳定，很难再增长，销售推动因素提供的顾客有限，但我们可以从这个商圈取得可接受的销售额和利润。 欠佳 市场开始出现衰退迹象，销售推动因素提供的顾客非常有限或开始转移，我们目前不宜进入此商圈但可给予关注。 不适合 市场已衰退，销售推动因素弱，无法提供可接受的销售额和利润空间。 关键选址指标之三：发现聚客点 目的：发现并评估商圈中的聚客点。 标准：理想的餐厅位置应在商圈内行人往来于销售推动因素的关键路径上，即聚客点上。 要点： 1、行人穿行于商圈中时，不大愿偏离最便捷的路径，此行为方式非常稳定，因此，我们的门店应开在行人往来于销售推动因素的路径上（即商圈的聚客点上），车站和地铁站为销售推动因素时，路径尤为重要。 2、门店位置等级评估： 等级 标 准 最佳点 位于商圈中的聚客点，具有非常显著的易接近性和招牌能见性，不会被竞争对手超越。 A点 临近（或位于）聚客点，但不具有最佳点的易接近性和招牌能见性，商圈中只有很少的点优于它。 B点 离聚客点较远，位于次要位置，存在低可接近性和低招牌能见性问题，商圈中有许多点优于它。 C点 远离聚客点，存在低可接近性和低招牌能见性问题，商圈中大多数点都优于它。 关键选址指标之四：人流统计 目的：人流量是预估营业额的重要指标。 标准：人流量越高越好。 要点： 怎样统计？ 1、地点：候选餐厅门口 2、时间：一周内的每天，每天的营业时段每小时选固定的15分钟（小时人流量=15分钟客流量×4） 时间 统计时点 15分钟人数 1小时人数 早餐时段 7:00——8:00 …… 早餐时段合计 午餐时段 11:00——12:00 …… 午餐时段合计 下午茶时段 2:00——3:00 …… 下午茶时段合计 晚餐时段 5:00——6:00 …… 晚餐时段合计 全天合计 《人流统计表》参考式样 关键选址指标之五：对比餐厅分析 目的：对比餐厅分析是预估营业额的另一个重要指标。 标准：通常选3家对比餐厅。 要点： 1、自家对比餐厅：具有相似的商圈性质、市场活跃度、销售推动因素和人流数量； 2、他家对比餐厅：位于本商圈，具有相似的产品和服务； 3、他家对比餐厅掌握要素：产品和服务类型、顾客类型、餐厅面积、座位数、进店人数、顾客捕获率、人均消费额、营业额估算等，尽量掌握一个星期内每天的状况。 关键选址指标之六：预估销售额 目的：确定销售额目标，进行盈亏分析 标准：为选址决策提供财务数据支持 要点： 1、不要为了使损益预估好看而夸大销售额预