恒昌物业公司绩效考核体系优化研究-江苏大学MBA教育中心.docVIP

PAGE 1 MBA论文开题报告 论文题目：H物业公司项目负责人绩效考核研究 姓 名： 专 业： 工商管理硕士（MBA） 开题时间： 2017年10月06日 学位论文选题报告及工作计划 论文题目 H物业公司项目负责人绩效考核研究 论文选题来源： □ 国家级科研项目 □ 省部级科研项目 □ 市校级科研项目 ■ 自选项目 1.本课题研究的目的，对国民经济或在学术上的价值和意义，国内外研究现状及发展趋势： 1.1研究背景 20世纪80年代初改革开放总设计师邓小平提出了住房制度改革的总体构想，明确指出要走住房商品化的道路，从而揭开了住房制度改革的帷幕。20世纪90年代，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革纲要》，已经初具规模的中国房地产业再次得到了国家层面的体制确认，长期压抑的市场需求得到了极大激活，我国房地产行业迎来了长达20年“黄金时代”。经过30多年的快速发展，我国房地产业逐渐从幼稚走向了成熟，制度建设趋于规范，创新模式次第涌现，市场竞争日趋激烈，规模经济与范围经济在各个细分市场上得到了充分展现。物业管理是房地产综合开发的派生物,作为房地产市场的后续环节,物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善,是一种社会化和专业化的服务方式[1]。 物业管理行业属于房地产业的分支行业。物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合性服务[2]。服务对象可分为住宅小区、商业写字楼、办公楼、工业园区、大型公共设施等。 20世纪80年代，随着我国的改革开放，尤其是住宅商品化，现代物业管理开始在我国大陆登陆，并迅速蓬勃发展起来。1981年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。2003年，国务院颁布并实施的《物业管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》，截止2014年底全国物业服务企业约10.5万家，全国31个省、直辖市、自治区物业管理面积约为164.5亿平方米。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合资源，拓展和丰富服务，提升服务质量和价值，在发展经济的过程中的价值也逐渐凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。在这段时间不长的历史里，物业 管理发展经历了萌生、成型、拓展、整合四个阶段。现今的物业管理按服务的性质和提供的方式可分为常规性的公共管理、针对性的专项管理和委托性的特约管理三大类[3]。 根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》，在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，物业服务企业通过提高绩效，发展创新业务，明显提升了经营绩效。行业百强企业在2015年实现的营业收入均值为5.41 亿元，同比增长达27.24%；在2015年实现的净利润均值为3,916.93万元，同比增长达48.99%，净利润均值在2012年至2015年的复合增长率达到37.61%。 图1 中国物业管理行业百强企业净利润均值情况 伴随物业管理行业的扩张和升级，物业服务企业对人才的需求也不断提升，从业人员数量快速增长。根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，行业百强已在2015年提供就业岗位数量105.10万个；提供外包岗位38.00万个，其中绝大多数为清洁卫生、绿化养护、秩序维护等岗位，在解决社会人员就业发挥了重要作用。物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源，开始具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。由于近年来新技术应用的快速增加，物业专业化分工和服务治理持续提升，创新的经营理念加速了行业的转型升级，大量优秀物业服务企业快速发展，使得物业管理行业加快资源优化配置，实现企业的快速良性发展。 物业行业项目负责人作为项目的管理者，对于物业项目的发展占具举足轻重的地位。集合专业知识与技能载体的物业企业项目负责人，是物业服务企业的独特核心资源。项目负责人能力的高低，决定了企业战略发展的方向。因此，对以项目责任制为主要经营方式的物业服务企业，对项目负责人的激