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图片行业品牌企业视觉中国调研报告 内容目录 调控基调或变，政策结构性边际放宽 - 5 - “因城施策”特点明显，调控思路或从防“大起”转至防“大落”- 5 - 二线实施人才落户新政，政策边际性放宽- 6 - 住房制度及长效机制成重点，租赁市场建设或提速- 8 - 2018 年行业整体平稳，波动性趋弱 - 9 - 回顾2017 ：三四线销售火热延长小周期生命力- 9 - 展望2018 ：棚改货币化走弱致三四线销售承压，一二线供给改善或迎反弹- 10 - 流动性难言宽松，2018 年商品房销量增速预计-3.5% - 12 - 土地市场变化：供应放量、溢价率回落，低库存下房企积极拿地- 13 - 行业步入“以销定产”，2018 年全国新开工预计负增长- 15 - 2018 年投资增速预计5.0% - 17 - 公司：强者恒强，龙头或迎估值提升 - 17 - 2017 年市占率跳增，集中度持续提升- 17 - 龙头竞争优势强化，行业地位愈发稳固- 18 - 龙头股提估值的一些简单探讨- 20 - 投资策略 - 22 - 看多地产龙头，三条主线投资- 22 - 风险提示 - 23 - 图表目录 图表1：2010-2011 年和2016-2016 年限购政策对比 - 5 - 图表2：京沪二手房价已步入下行通道（元/平） - 5 - 图表3：70 大中城市房价指数环比涨幅 - 5 - 图表4：近年来重要会议对房地产表述 - 6 - 图表5：近期重点城市人才引进政策一览 - 6 - 图表6：北京、重庆、四川人口净流入规模（万人） - 8 - 图表7：沪浙皖赣人口净流入规模（万人） - 8 - 图表8：租赁相关政策一览 - 8 - 图表9：一线租赁用地供应未来预计扩大 - 9 - 图表10：重点城市租售比 - 9 - 图表11：2017 年上海租赁用地出让一览 - 9 - 图表12：本轮周期一二线与三四线住宅销量同比增速级差扩大 - 9 - 图表13：浙赣川三四线城市人口净流入（万人） - 10 - 图表14：中西部、东北等棚改货币化安置比例高 - 10 - 图表15：我国棚改货币化安置一览 - 10 - 图表16：商品房待售面积 - 11 - 图表17：新增PSL 贷款逐步回落 - 11 - 图表18：一二线住宅成交同比 - 11 - 图表19：主流城市住宅供应（万平米） - 11 - 图表20：主流城市去化周期 - 12 - 图表21：新增居民房贷规模回落 - 12 - 图表22：房贷利率进入“加息通道” - 12 - 图表23：2018 年商品房销售额测算，预计增速为-1.5% - 13 - 图表24：全国商品房均价 - 13 - 图表25：分城市商品房销量增速 - 13 - 图表26：百城宅地供应同比 - 14 - 图表27：百城宅地成交溢价率 - 14 - 图表28：重点城市未来宅地供应计划（公顷） - 14 - 图表29：A 股上市房企存货占资产比重 - 15 - 图表30：70 家重点房企百城拿地统计 - 15 - 图表31：土地成交活跃支撑开发投资韧性 - 15 - 图表32：新开工与销量走势愈发同步 - 16 - 图表33：复工缩小、停工扩大，中小房企加速退出 - 16 - 图表34：一线新开工增速高于销量增速 - 16 - 图表35：二线新开工增速略高于销量增速 - 16 - 图表36：三四线新开工增速低于销量增速 - 17 - 图表37：2018 年新开工增速预计为-3.3% - 17 - 图表38：房地产开发结构结构 - 17 - 图表39：2018 年投资增速预计为 5.0% - 17 - 图表40：行业销售市占率逐年提升 - 18 - 图表41 ：TOP5 房企 2018 年市占率展望 -