上实集团上海海源别墅营销策划报告新联康.ppt

项目解读 整体策划 价格定位 营销推广 想到上实置业，我们首先想到的是上海市政府在香港的窗口公司、注册资本金达到9,000万美元，实力雄厚。 曾开发过金钟广场、黄浦新苑等高端项目，现开发国家已远至俄罗斯。 公司在社会上具有良好的口碑和知名度。 江南水乡的自然与人文一直是中国文化的至高韵味得天纳水，中国建筑对风水大有讲究 中国休闲度假地产中的独一无二的经典品牌 古文化的、水生态的、宜居的、大规模的、私人会所式、等等的项目诸多的优势中什么才是真正可以表达项目的产品力与气质 朱家角·阔景独栋·私人会所别墅 唯我天地，耀领尊尚人生 价格建议 总价建议 1.265 0.9 一般 0.9 一般 一般 较好 较弱 一般 较好 较好 一般 较弱 / 较好 1.6 较好 1.5 较好 上海晶园 一般 较好 较好 5% 开发商品牌 1.1 1.4 1 外部景观得分 40% 0.8 1 1 区域认知度得分 0.5 1.3 1 产品力得分 0.8 1 1 开发商得分 35% 20% 权重 一般 稍好 一般 一般 区域认知度 一般 一般 较好 会所设施及服务 一般 一般 较好 物业管理 较好 较好 一般 景观 1.26 较好 较好 较好 较好 较好 一般 一般 稍好 较好 绿洲江南园 稍好 一般 外部景观 较弱 较好 户型尺度 较弱 较好 户型功能 稍好 一般 立面 比较项 一般 较好 客厅挑高 地下室 0.74 1 总合计 较弱 一般 私密性 较弱 较好 车库/车位数量 较弱 面积大小 一般 较好 通风采光 效果 天马高尔夫 本案 价格建议 总价建议 2005/1.265=1584 2005 1.265 上海晶园 1016/0.74=1372 1016 0.74 天马高尔夫 1978/1.26=1559 1978 1.26 绿洲江南园 套均总价（万元） 案名 本案总价段预估 项目总得分 建议本案总价段控制在1500万左右，比较有市场竞争力。 价格建议 总销预估 根据本案主力地上建筑面积在500-700平方米，结合之前推算出的1500万元的总价。 由此推算出本案的均价在25000元/平方米左右。 由于本案一期地上建筑面积为1.49万方，由此本案的总销售金额为3.725亿元。 单价预估 总销预估 销售速度预估 52576 58924 / / / / 50751 / / 54513 55995 53722 / / 成交均价 （元/平方米） 8 1 / / / / 1 / / 1 3 2 / / 成交套数 绿洲江南园 天马高尔夫 上海晶园 32362 8 / / 2008年2月 26134 2 / / 2008年1月 30592 29 50394 9 合计 / / / / 2009年1月 / / 49500 1 2008年12月 / / 48678 3 2008年11月 / / / / 2008年10月 / / 56894 2 2008年9月 / / 45698 2 2008年8月 28863 3 59300 1 2008年7月 27332 2 / / 2008年6月 26837 4 / / 2008年5月 32594 6 / / 2008年4月 32224 4 / / 2008年3月 成交均价 元/平方米） 成交套数 成交均价 元/平方米） 成交套数 时间 天马高尔夫08年集中成交在上半年，下半年基本无去化，参考意义不大，其他月均去化销售在1套左右。我们预估本案月均区化销售在1套。一期共23套，去化时间为2年。 一、项目解读 二、整体策划 三、价格定位 四、营销推广 客源解决方案 VIP销售流程 虹桥交通枢纽、两岸直航 （虹桥机场—松山机场） 境外客户： 台湾客户、外籍客户 朱家角生态环境优美、 项目为大规模独栋别墅 上海客户： 计划在上海西区购房的客户 对环境有较高要求的客户 朱家角为上海西大门、沪 杭、沪宁以及A9高速可通 往浙江、江苏 江浙客户： 主要为在长三角区域工作、经商 客源解决方案 客户背景 我们对项目的思考与观点 两个不是 三个占位 两个不是 不是只占位朱家角的风水大盘，是高端别墅新趋势的领军者 朱家角的人文、风水，成为本案打造风水大盘的天然优势 朱家角附近项目众多，都依托朱家角的自然环境为产品最大特点 本案的竞争眼光不是朱家角周边产品，不只是依靠朱家角本身的资源优势，更是汲取了中国顶级建筑浑然大气的建筑精髓和设计理念，并在此基础上首先纳用国际私人会所别墅的概念。 两个不是 不是上海又一大规模独栋别墅，是国际级私人会所别墅 私人会所充分体现着名流雅士的高雅品位，在功能和设施标准上类似五星级酒店，但会所给会员带来更多的是周到、人性化的服