深圳坂雪岗商业街项目前期策划.ppt

商业分布 商业平面 06 价格与收益。 ——根据区域商业价值提出本项目商业建议 PROFIT 本项目价格预期 金地梅陇镇2期、金地上塘道 碧水龙庭2、3期；佳兆业上品雅园 星河丹堤2期 、圣莫丽斯3期 13000 17000 20000 30000 龙坂住宅项目价格至高线 本项目静态价格箱体： 18000 元 / 平米 15000 溪山、龙岸 万科城(高层二手） 本项目动态价格箱体： 20000-25000 元 / 平米 周边商铺租金约100-150平米。本项目按取150元/平米，按6%投资回报率计，商铺售价为27500元/平米，再计入世联溢价能力，取30000元/平米 方案一经济测算 总投资4.89亿 销售收入12.4亿 投资净利润2.61亿 投资利润率53.43% 项目 指标 用地面积(㎡) 19549.08 建筑容积率 3 总建筑面积(㎡) 76447 其中: 住宅面积(㎡) 51794 商业面积(㎡) 6853 地下室(㎡) 17800 序号 项目名称 单 位（元/㎡） 面积(㎡) 金额(万元） 备注 一 土地成本 1000.00 76447 7644.70 按基准地价计 二 开发成本 4720.84 76447 36089.39 　 1 前期工程费 70.00 76447 535.13 按70元/㎡计 2 建筑安装工程费 4464.79 76447 34132.01 根据《深圳建设工程价格信息》计算 　 住宅 5400.00 51794 27968.76 含装修费用 　 商业 2500.00 6853 1713.25 　 　 地下室 2500.00 17800 4450.00 　 3 不可预见费 136.04 76447 1040.01 (1+2)*3% 4 其他费用 50.00 76447 382.24 按50元/㎡计 三 期间费用 679.91 76447 5197.70 　 1 管理费用 94.42 76447 721.79 开发成本*2% 2 投资利息 178.98 76447 1368.27 开发成本+管理费用的计贷款利息税率1年 3 销售费用 406.51 76447 3107.64 销售收入的3% 总投资 6400.75 76447 48931.79 一、二、三之和 序号 项目名称 单 位（元/㎡） 面积(㎡) 金额(万元） 备注 一 销售收入 21168.52 58647.00 124147.00 　 　 住宅 20000.00 51794.00 103588.00 　 　 商业 30000.00 6853.00 20559.00 　 二 销售税费 　 　 6486.68 销售收入的5.225% 三 营业利润 　 　 75215.21 　 四 增值额 　 　 75215.21 　 五 土地增值税 　 　 30267.84 　 六 所得税 　 　 18803.80 营业利润的25% 七 扣除税后净利润 　 　 26143.57 　 八 投资净利润率% 　 　 53.43 　 方案二经济测算 项目 指标 用地面积(㎡) 19549.08 建筑容积率 3 总建筑面积(㎡) 76447 其中: 住宅面积(㎡) 49850 商业面积(㎡) 8797 地下室(㎡) 17800 序号 项目名称 单 位（元/㎡） 面积(㎡) 金额(万元） 备注 一 土地成本 1000.00 76447 7644.70 按基准地价计 二 开发成本 4644.88 76447 35508.72 　 1 前期工程费 70.00 76447 535.13 按70元/㎡计 2 建筑安装工程费 4391.05 76447 33568.25 根据《深圳建设工程价格信息》计算 　 住宅 5400.00 49850 26919.00 含装修费用 　 商业 2500.00 8797 2199.25 　 　 地下室 2500.00 17800 4450.00 　 3 不可预见费 133.83 76447 1023.10 (1+2)*3% 4 其他费用 50.00 76447 382.24 按50元/㎡计 三 期间费用 660.25 76447 5047.43 　 1 管理费用 92.90 76447 710.17 开发成本*2% 2 投资利息 176.10 76447 1346.26 开发成本+管理费用的计贷款利息税率1年 3 销售费用 391.25 76447 2991.00 销售收入的3% 总投资 6305.13 7