中国房屋销售价格土地价格.PDFVIP

第50卷 第 1期 吉林大学社会科学学报 Vo1．50 No．1 2010年 1月 JilinUniversityJournalSocial SciencesEdition Jan．，2010 口数量经济理论及应用 中国房屋销售价格、土地价格 和租赁价格的关系研究 张屹 山 赵 杨 [摘 要]在房屋销售市场、土地市场和房屋租赁市场这三个市场背后存在着 “隐含有效房价”这 样一个共同因子，且三个市场的价格均被该共 同因子内在长期驱动。在长期，采用了Gonzalo和 Granger永久一瞬时模型和Hasbrouck信息共享模型来测度三个市场各 自对 “隐含有效房价”的贡 献度，并得到三个市场间的价格引领关系。在短期，利用Granger非因果关系检验和脉冲响应函数 对三者关系进行分析。结果表明：长期而言，房屋销售价格在决定 “隐含有效房价”中起主导作 用；在短期，房屋销售价格和土地价格存在显著的双向因果关系；房屋租赁市场在房价的形成机制 中相对独立、影响甚微。 [关键词]房屋销售价格；土地价格；房屋租赁价格；隐含有效房价 [基金项 目]国家社会科学基金项 目 (07BJYI68)；教育部人文社会科学重点研究基地重大课题项 目 (06JJD790013) [收稿 日期]2009—09—18 [作者简介]张屹山，吉林大学商学院暨数量经济研究中心教授。(长春 130012) 一 、 引 言 1998年7月3日，国务院颁发了 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知》，正式开启了以 “取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。 此后，城镇居民的住房需求得到有效释放，房地产业已成为拉动中国GDP快速增长的重要引擎 之一，房地产投资与房地产价格的上涨速度已经明显高于居民收入和消费的增长速度，以至于在 2004年商品房价格涨幅达到了17．76％，从2005年开始受国家宏观调控的影响才逐步回落。与 此同时，我国土地价格也呈涨势，尤其从2002年到2005年涨势甚猛，在2007年达到了12．3％。 然而，房价上涨的速度越快，失去的真实需求数量就会越多，住房市场上的投资过热无疑会催生 房价泡沫，埋下经济危机的种子。如何有效地规避房地产市场泡沫已成为关系国民经济发展的重 大问题。为了很好地回答这一问题，需要对中国房价的形成机制进行深人研究，而房屋销售价 格、土地价格和租赁价格的关系无疑是房价形成机制理论的重要基石。 关于房价的形成机制，有两种主要观点，一种观点认为，高地价造成了高房价，因此政府欲 降低房价必先降低地价。另一种观点认为，房价是由供求关系决定的，所以调节房地产市场的供 ． 74 · 求关系是降低房价的必由之路。 李嘉图在 《政治经济学及赋税原理》中提出了 “土地产品的价格决定地租”的观点，根据 此观点，土地价格就应该由房屋销售价格所决定。…这个重要的理论假设为后来大多数学者所接 受。如20世纪80年代，以英国学者Grigson为代表的一派支持房价是因、地价是果，因为 “建 造商在土地上的出价主要取决于其对建筑物售价的估计”①。这种观点被称为剩余价格理论、剩 余定价法，得到许多经济学家和实业家的一致支持。_2I4许多研究都把此观点作为模型设定的 依据。[一’] 相反地，争论另一派别的代表人物Evans则提出异议，认为李嘉图的分析不尽正确，土地供 给也会影响房价，地价并非完全被动地取决于房价。l8此外，Smith将土地作为住房的生产要素 分析了城市住房的供给，探讨了土地价格与房屋销售价格之间的比例关系，认为更大的倾向是土 地价格影响销售价格 。 关于房屋销售价格和房屋租赁价格之间关系的研究并不多，马克思认为，销售价格和租赁价 格都是房屋价格的货币表现形式，房屋的这两种价格分别在销售市场和租赁市场形成。根据Gor- don现值模型，租赁价格与销售价格之间有着密切的联系。¨叫如果租赁价格是以房价的基础价值 计算出来的，除非销售价格偏离基本价值，否则由销售价格和租金得到的房价是一致的。国内方 面，刘晗用价格指数代替价格，通过计量分