九大步骤之5-入市良机.docVIP

Page PAGE 15 of NUMPAGES 15 广州市泰盈置业顾问有限公司销售主任进阶课程之见习主任课程 《九大步骤-三板斧之入市良机》 本单元的学习目的： 通过本单元的学习，了解入市良机的重要性。 了解并熟悉入市良机的方法及具体内容。 本单元的学习行动： ·阅读本单元中入市良机的重要性、方法及具体内容； ·完成重点记录； ·完成挑战行动； ·与教练一起完成辅导讨论； 你的学习期望： 学习目录 内 容 页码 行动指引 时间 单元学习目的 1 与教练一起进行 入市良机的重要性 3 自我阅读 入市良机的方法 3 自我阅读 谈入市良机的方法 4-9 自我阅读 重点记录 10-11 自我填写 挑战行动 12 与教练一起进行 讨论栏 13-14 与教练一起进行 学习目录填写与说明： 前面二个栏目是不需要做填写的，第三个栏目的学习过程中，体会到行动指引需要调整时，请在旁边注明并及时知会公司人力资源部；另外，在时间表栏目请填写上你计划用的时间，最终用了多长时间，这样做对你的工作计划和曰后的工作改善，以及时间计划的准确性提供了帮助。 入市良机对整个销售的影响 第二扳斧：入市良机——“强调的是政策，是买房的时间问题，晚买不如早买！它的目的:激发客户“现在就买”的购买欲望. 谈“入市良机”的方法 谈“入市良机”与“增值保值”方法一样，都是给客户灌输一种投资的理念。 你在谈入市良机时也需要非常诚恳、真诚，这样才会让客户有同感。 入市良机的具体内容： 一、现在就是投资房产，价格最合适的时期。 1．投资房产的时机就像选择炒股票一样，低买高卖，怎样去把握相对的低点，但不可能找到绝对的低点。 在计划经济时代，房子是一种福利品，单位福利分房。 但近几年进入市场经济时期，首先是沿海城市出现商品房. 92年邓小平南巡中说到“加快改革开放步伐，特别是要走市场的道路”。房子从福利品变成商品。 93年房地产开发热，土地投资热，主要靠银行的贷款, 93年中，经济采取宏观调控。当时物价上涨，银行利率高，出现通货膨胀, 93年下半年，宏观调控基本政策压缩了基本建设投资，紧缩银根，抑制通涨，其核心在于通过紧缩银根调整利率，严格控制银行给房地产贷款，从而导致1/3破产，1/3停止，使中国房地产在相当长的时期内处在低位徘徊，往往以成本或略高一点的售价出售, 97年，东南亚金融风暴,中央政府决心拉动内需,并把房地产和汽车定为两大内需消费热点; 98年政府希望实现经济的软启动,提出“经济高增长低膨 胀”的口号。这一新的宏观调控以刺激新的经济增长新的消费 目标，拉动了经济增长，放松了银根。这是为了对房地产发展 提供了一个非常有利的环境，故其价格会由低位逐步走入上涨 的趋势。 从宏观上来说，整个98年中央政府将经济增长达到8%，低通货膨胀作为新目标，此时，经济增长速度放慢了，下岗增多了，政府将实现经济增长放在首位，以放大投资为工具，实行了放大内需，鼓励投资，刺激消费的政策，通过投资、消费、出口三方面实现了经济的增长。 到2000年,福利分房停止、商品房正式全面进入国民消费领域；直到今天，2005年的5月，中央政府全面干预过快上涨的房价，离97年中央政府把房地产和汽车定为两大内需消费热点，时间上正好经历了8年，在这8年中，房地产业一天也没有离开过政策的影响，从中央政府的停止福利分房，银行开始房产抵押贷款，到地方政府的土地拍卖、城市经营、内外销房分离到合并，等等。 2．在计划经济年代，，住房一种短缺经济，生产资料和消费品的供不应求,呈现出卖方市场，而在商品经济中,出现供大于求,市场面临着过剩经济，出现了买方市场，因此必须放大内需，拉动消费市场，鼓励消费，在此之后8年里，中央政府在一年里面六次降息，主要以投资带动市场。 具体表现在： 公共基础设施建设：加大城市基础建设，能源水利建设的投入。 加大房地产的投资，房地产业是新的经济增长点，是经济发展的龙头支柱产业。 你知道：什么样的产业能成为支柱产业： a.市场需求量大（房产符合住的基本需求）； b.科技含量高； c.经济效益好（对国家而言受益最大）； 表现在：1）国家获取土地出让金，占房产成本的20%--25%。 2）房产行业是税收最高的（营业税5.7%） 3）配套费用的增加。 4）其他的各项费用增加（公安、教育、人防、水电、绿化） d.带动作用强（带动建材、装修、装饰、家电等过百个行业） 每售出100元的商品房可带动130——150元的其他消费。 住宅建设每年增长10%，可带动国民经济生产总值的1