某地产楼盘全程企划方案.doc

吉安天龙花园全程企划方案 一、吉安市房地产状况 1、地产开发还处于相对粗放式的初级状态： 许多小楼盘还是处于以前的见缝插针式的开发模式，如中天花苑只在井冈山大道旁边买了一小块地就形成了开发，建筑密度高，小区生活品质得不到保证。即使是相对面积较大的楼盘，如恒荣·正丙角新村，占地大，却规划落后，不重视景观建设，绿化少，推出的楼盘名曰别墅，却给人的感觉是城市边缘的农民房，联排别墅拥挤不堪，安置房穿于小区中间。这与吉安市的发展战略极为不符。 2、市场还基本处于卖方市场： 吉安市房地产还处于卖期房阶段，无论是康居丽景湾，还是中环名城都是卖期房，只有名人花园是现房发售，这种状况与国家明令禁止期房销售的政策极为不符。但许多楼盘的去化率都很高，这说明在现阶段吉安市的楼盘还处于卖方市场。 3、营销还处于邯郸学步，空拉概念阶段： 许多楼盘打出了诸如“高尚社区”的概念，产品却根本没有任何高尚之影，吉安市各楼盘正在从单一的卖产品转向概念营销的阶段，可在概念的执行过程中却慢慢地消解了，真正客户走到售楼部时，只剩下一个产品的价格，地段，配套在支配着消费者的选择。不谋而合的是康居·帝景湾与创天·丽景城都以塑高尚社区为目标，中环名城与名人花园在选择文化豪宅概念。 无论是高尚的概念还是豪宅的概念都能给普通百姓带来一时的精神幻觉，如果说一个占在15万平米的社区都是高尚人士，都是豪宅所有者，这也在同时降低他们的心理期望。本项目概念营销应不脱离吉安市房地产的发展实际水准，应不脱离吉安市民素质以及审美趣味，结合项目的优势做扎扎实实的推广。 4、不注重环境营造： 滨江大道临江景观带修建一新，怡人心肺，可滨江整个项目没有任何绿化，许多户型是东西朝向，除了外立面的色彩较为靓丽外，整个项目没有任何绿化，容积率极高。 5、现场包装简单： 纵观吉安市各在售楼盘，现场包装都极为简单，不能有效地提高楼盘品质。只有中环名城，江信庐陵花园的现场包装可以对楼盘的销售带来一定的影响力，增进消费者心理认同。 6、销售手法单一： 众多在售楼盘营销售手法相对滞后，既无 第一竞争楼盘：中环名城 基 本 资 料 地理位置：韶山西路8号 占地：100亩 总建筑体量：12万㎡ 容积率：1.8 绿化率：40% 建筑类型：多层住宅 主力户型：三房(116㎡)二房(98㎡) 配套及会所：大型会所含有健身房，桌球室，酒吧，泳池等 销 售 动 态 价格：起价：1186元㎡、均价：1360元㎡、高价：1566元㎡； 付款方式与折扣：一次性9.8，按揭9.9； 开盘时间：2004年8月 交房时间：2004年年底 广告诉求 改变吉安居住文明的高尚社区 主力客源 银行工作人员、教师、吉安小企业主、个体经营者 优 劣 势 分 析 优势：1 位于韶山西路上，往东可通主干道井冈山大道，往西可通新建干道赣新大道，交通便利。2 位于吉州区老城区（老城区配套集中且范围小），周边生活配套完善。3、开发商中环置业实力雄厚，同时开发了南昌叠山路上的“中环丽晶”2栋高层。代理商上海新吉阳在洪城时代，现代米罗等楼盘均有不俗表现，实力不容小视。4、工地现场大型销售中心（以后的会所）即将投入使用，从外观上更显气派、尊荣、高档。（与江信庐陵比又是一个大的提升），对购买者将有很大的心理冲击力。5、从整体效果图看，外立面为淡黄色涂料配蓝色屋顶瓦，给人清新、高雅感。6、大型会所内包含健身房、桌球室、酒吧、泳池、网球场等，完善小区功能配套，对吉安住宅市场又有了进一步的提升。7、房型配有突窗设计，增加视觉空间感及采光效果。 劣势：1、地块不规则，小区被马路分成大小两部份，不能形成完整的封闭式小区，小区安全管理受影响。2、市政规划往城南青原区发展，老城区的城北政府无支持力度，也不是人口主要流动方向。3、小区内园林规划效果一般，只有2个中庭广场。4、 小区安保配套设施不明确，只笼统的提及智通化管理、24小时服务，没有具体内容。 综合评定 地处老城区处，是个有成熟生活氛围的小区。 第二竞争楼盘：江信庐陵花园 基 本 资 料 地理位置：井冈山大道20号 占地：9.46万㎡ 总建筑体量：20万㎡ 容积率：2.11 绿化率：40% 建筑类型：多层住宅、3栋小高层 主力户型：二房(89㎡)三房(102㎡) 配套及会所：会所等一些简单的休闲设施 销 售 动 态 价格：起价：1186元㎡、均价1350元㎡、高价：1568元㎡； 付款方式与折扣：一次性 9.6，按揭9.8； 开盘时间：2004年年初 交房时间：2004年12月 广告诉求 大手笔创造新未来 主力客源 拆迁户、教师、有线电厂职工、个体经营者 优 劣 势 分 析 优势：1、临近井冈山大道（市主干道）交通便利；2．位于吉州区边缘地带，闹中取静，且周边生活机能成熟，距离本案