济南义和庄项目定位报告1.ppt

一、项目市场环境研究 分析项目总体市场环境，准确把握市场脉博，确定市场发展方向，为项目成功进入市场奠定坚实的基础。 济南市经济发展状况 社会发展状况-1 -----人口、就业 人口继续保持均衡增长。2006年，全市年末户籍总人口603.35万人，比上年增长9.89‰。全市男女性比例为101：100。市区净迁入人口3.28万人；2006年末暂住人口78.36万人。 就业形势稳定。年末全市从业人员361.8万人，比上年末增长0.5%。其中第二产业从业人员115.2万人，增长0.9%;第三产业从业人员147.6万人，增长0.6%。再就业工程取得新进展，据劳动保障部门统计，全市安置就业再就业13.27万人次，增加0.50万人次，其中安置“4050”困难群体1.13万人次;年末城镇登记失业率3.87%，上升0.01个百分点；登记失业人员5.80万人，比年初增加538人。 社会发展状况-2 ------- 居民生活水平 济南市房地产发展现状 济南市房管局产权登记中心有关数据显示：2006年全市房地产交易（含 继承、赠与、买卖、抵押）64562套，同比增长13.6%；交易面积1028.99万 平米，增长10.7%；交易金额379.93亿元，增长20.5%。其中，住房交易登 记59342套，增长11.9%；交易面积645.97万平米，增长1.7%；交易金额215.82亿元，增长20.2%。 2006年，我市房地产开发完成投资160.1亿元，比上年增长32.2%，增幅 比上年提高22.4个百分点。从投资结构看，住宅完成投资126.1亿元，增长 31.1%；办公楼完成投资4.7亿元，增长15.7%；商业营业用房完成投资18.6 亿元，增长91.7%；其他完成投资10.7亿元，下降4.7%。与此相应，全市房 屋施工面积1074.9万平方米，比上年增长19%，其中住宅施工面积898.5万平方米，增长21.9% 济南市房地产发展现状 2006年全市商品房销售登记面积16047套，同比下降0.6%；登记面积214.31万平米，同比下降3.9%；登记金额69.39亿元，同比增长4.5%登记均价3238元/平米，同比增长8.8%。其中，商品住房销售登记14111套，同比下降7.0%，登记面积191.33万平米，同比下降6.3%；登记金额59.43亿元，同比增长3.2%；登记均价3106元/平米，同比增长10.2%。 济南市房地产发展现状 2006年全市3500元/平米以下的商品住房销售登记8976套，同比下降25.2%；占比为63.6%，下降15.6个百分点。而3500元/平米以上的商品住房登记5135套，增长62.6%，占比为36.4%，提高15.6百分点，可以看好出，导致2006年我市商品住房销售登记总量下降的具体对象，正是3500元/平米以下中低价位商品住房，由此不难理解我市部分居民何以改变购房目标，等待中低价位 和中小房型商品住房以及经济适用住房上市的心态。据悉，2006年全市商品住房套均面积135.6平米，比2005年增长1平米，近几年来，由于我市住房市场上90平米以上的较大户型商品住房明显占据主导地位，所以中小户型住房一直供不应求。2006年，90平米以下商品住房仅登记1897套，同比减少595套，下降23.9%；占商品住房销售登记总量的比例为13.4%，下降3个百分点。这种供应结构不够合理的状况，无法满足居民多元化的住房需求。 济南市房地产发展现状 2006年全市二手房成交登记14248套，同比降低1.2%；成交面积142.55万平米，同比降低1.1%；成交金额33.19亿元，降低2.2%；成交均价2328元/平米，同比降低1.1%。其中二手住房成交登记13475套。同比降低1.0%；成交面积118.09万平米，同比降低1.6%，成交金额28.12亿元，同比增长2.6%；成交均价2381元/平米，同比增长4.3%。 区域市场环境分析 ------区域规划 区域市场环境分析 -----交通及其它配套 板块房地产市场分析 在奥体中心、政务中心、会展中心三大引擎的推动下济南市东部的新的城市都心正在形成，东部更是房地产投资的热点区域，东部房地产主要集中在燕山立交以东和邢村立交附近及高新区管委会周围。 燕山立交以东有中润世纪广场、正大城市花园、名士豪庭、银座花园、荷兰庄园；燕山立交周围有七星-吉祥大厦、军安-合平山庄、华丰居等。高新区管委会周围有新东方花园、盛世花城、莱菌小镇、汇