昆明主城区公寓市场研究报告1649128124.ppt

昆明主城区公寓市场研究报告 呈：昆明轨道交通有限公司 至祥研究中心 2010年10月9日 目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同； 一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅； 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。 公寓 类型 划分 普通公寓 商务公寓 酒店公寓 一、公寓类型 （一） 普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限: 70年。 户型面积小，30~60平米； 精装修交房标准，拎包即可入住； 配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平。 高级白领及投资客； 低首付、低月供； 精装修交房，配套完善，交通方便； 具有较大投资价值，升值潜力大。 产品特点 目标客户及功能需求 一般处于城市核心地段及商务中心区； 既可居住，又可办公； 具备写字楼功能，可注册公司； 价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭可达20-30年； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同的形态，又可分为soho 、studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。 自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好； 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大； 可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。 （二） 商务公寓 用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地；产权类型：商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。 产品特点 目标客户及功能需求 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高 酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供 酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹 租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通条件 具备较高的投资价值 （三） 酒店式公寓 用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，40年。 目标客户及功能需求 产品特点 高层商住两用公寓在昆明是较为常见的一种，可商可居，面积较小，总价低，空间布局灵活，适于中小型企业办公，也适合自住。 昆明几个高层公寓项目一经推出，就受到市场的追捧，销售情况甚至优于普通住宅。经济事物发展的曲线是从有到无，从有到精，从精到饱和，而目前昆明的公寓市场正从有到精的过度，其发展潜力巨大。 项目 公寓套数 开盘时间 目前销售程度 销售周期 顺新时代 313 2009年9月5日 100% 2个月 香樟俊园 264 2009年9月26日 100% 9个月 中央金座 230 2009年11月14日 100% 开盘售罄 百富琪 493 2010年1月3日 97% 7个月 非常天地 300 2010年1月30日 90% 7个月 新亚洲欢乐城 1728 2010年5月 16日 100% 开盘售罄 云都国际 330 2010年6月29日 40% 1个月 合金公寓 520 团购期 81% 4个月 二、昆明公寓市场分析 重点公寓项目推荐 云都国际 中央金座 非常天地 香樟俊园 合金公寓 顺新时代 百富琪 项目 物业类型 1 顺新时代 公寓、写字楼、商业 2 香樟俊园 普通住宅、公寓 3 中央金座 公寓、写字楼、商业 4 百富琪 公寓、写字楼、商业 5 非常天地 公寓、商业 6 新亚洲欢乐城 公寓、普通住宅 7 云都国际 普通住宅、公寓 8 合金公寓 公寓、商业 （一） 近期昆明公寓项目分布 17 项目名称 顺新时代 项目图示 项目位置 关上片区老民航路与南二环交叉路口 售楼部位置 关上片区老民航路与南二环交叉路口 开发商 昆明顺新置业房地产开发有限公司 物业类型 公寓、商铺、写字楼 建筑类型 高层 建筑面积 59553.80平米 开盘时间 2009年9月5日 推出公寓套数 313 开盘销售率 80% 容积率