房地产行业--鸿图广场定位报告--前期定位报告修改稿( 48).docVIP

PAGE 1 TASKIN 值得信赖的合作伙伴 鸿图广场定位报告 东莞徳思勤房地产投资顾问有限公司 二??六年五月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一篇 项目分析 1 第一章 项目概况 1 一、项目区位及地块情况 1 二、项目周边环境及四至 2 第二章 项目地块价值分析 3 一、项目区位价值分析 3 二、用地条件分析 6 第三章 项目SWOT分析及开发战略 8 第二篇 项目定位 14 第一章 目标客户定位 14 第二章 产品定位 17 第三篇 物业发展建议 23 第一章 项目规划设计建议 23 第二章 园林景观设计建议 29 第三章 建筑风格建议 31 第四章 产品创新（高性价比挖掘） 32 第五章 户型设计建议 37 第六章 细部亮点制造 41 第七章 智能化标准建议 43 现代都市生活领地 PAGE 45 TASKIN 值得信赖的合作伙伴 第一篇 项目分析 第一章 项目概况 一、项目区位及地块情况 鸿图广场项目位于寮步镇政府旁，东北临莞樟路，东南临石大路，西南临明政路，西北临仁和路。地块处在规划的寮步新中心区的中心区，地理位置优越，尽享寮步镇中心区政治、文化、商业、商务、体育、公共配套的优势。 项目地块划分示意图项目区位示意图项目总占地面积为占地面积：74023㎡，分为两块地块，其中B区地块占地约42900㎡，已开发成鸿图广场灯饰城。A区地块31123㎡，为本案的开发用地，土地已基本平整。 项目地块划分示意图 项目区位示意图 项目西南侧为镇政府办公楼及广场 项目西南侧为镇政府 办公楼及广场 项目东南侧为鸿图灯饰广场 项目东北侧为莞樟公路 项目西北侧为仁和路 办公楼及广场 项目西侧图片 项目西侧图片 第二章 项目地块价值分析 中心城区同沙生态区松山湖产业园区大朗 中心城区 同沙生态区 松山湖产业园区 大朗 大岭山 寮步 （一）寮步处于东莞市的“三位一体”大市区规划发展轴上，具有极其重要的地位。 根据东莞市的城市规划，由城区——同沙——松山湖“三位一体”形成的发展带将成为未来东莞的城市核心，而寮步具有毗邻市区、同沙区、松山湖的区位优势，是连接东莞新城区和松山湖产业园这两个发展极的中轴地带，其地理区位决定其必将成为东莞大市区的一部分。 本案松山湖科技园（二）寮步镇在大东莞市的规划战略基础上，制定“融入大市区，借势促发展”的发展战略，确定“建设以IT产业为龙头的绿色星城”的发展目标，将寮步定位为“居住、休闲和创业的花园式城区” 本案 松山湖科技园 发展目标：打造“以IT产业为龙头的绿色星城”，成为东莞市域中心东部次中心、城区向东北方向幅射的功能节点。 功能定位：以IT产业为主导，新兴的二、三产业为支柱，建设成设施完备、环境优美，适宜居住、休闲和创业的花园式城区。 （三）规划地块处于寮步城市发展规划的寮步新中心区的行政办公区，紧邻镇政府和市民中心广场，风水宝地，视野开阔，尽享中心区的配套设施。同时，本项目临近莞樟公路与石大路交汇处，人流车流较为集中，其不但是寮步镇的城市形象的重要节点，且具备大造寮步镇中心商业中心和城市标签的条件，具有极长远的价值潜力。 本案 本案 寮步镇新中心区规划示意图 寮步镇新中心区规划示意图 二、用地条件分析 1、基本地形地貌 规划地块现状为空地，东北接莞樟公路、西北和西南二侧城市道路已建成，东南向为宏图灯饰广场，西南边为政府公务员小区蟠龙花园和规划新中心区，规划范围内地势平坦，三通一平。 地块沿东北至西南呈狭长形状，不利于小区园林景观、楼宇布局等的规划设计。 2、景观、视线分析 本项目近景为东南面的镇政府和市民中心广场，西北面的新规划的中心区，远景为东北面的老城区，由于地块处于目前刚刚开始开发的中心区因素，周边视线开阔。在项目外部环境没有优势的情况下，应着力营造小区内部景观和户型产品，配合整个中心区，并力求使每个户型的布局、通风、采光、视线达到均好性、并充分利用商业提升整个社区的档次和发展。 3、交通组织分析 1）、对外交通：地块东北侧的莞樟公路是东莞至