第六讲 城市用地评价以及城市用地分类和构成.ppt

第六讲 城市用地评价以及城市用地分类和构成 主要讲授内容 一、城市用地适用性评价 二、掌握城市用地的建设条件评价 三、熟悉城市用地的经济评价 四、掌握城市用地的分类 五、了解城市用地的构成 一、土地适宜性评价分类 用地评定的分类 是对城市用地作出适宜性区划的一个细则。 一般分为三类：一类用地、二类用地、三类用地。 1、城市用地适用性评价分类★ 城市用地的评定一般可分为三类 （1）一类用地，适用于修建的用地。一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点。 具体要求：地形坡度在10％以下；土质能满足建筑物地基承载力的要求；地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；没有被百年一遇洪水淹没的危险；没有沼泽现象；没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象。 （2）二类用地，基本上可以修建的用地。采用一定的工程措施改善条件后，才适于修建的用地。 具体要求：土质较差；地下水位距地表的深度较浅；属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1-1.5m；地形坡度大；地表有严重的积水现象，有轻微的活动性冲沟等不良地质现象。 （3）三类用地，不适于修建的用地。地形坡度超过20％；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m。 二、城市用地的建设条件评价 1、城市用地布局结构方面 城市用地布局结构是否合理，主要体现城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐。 城市用地布局结构能否适应发展，城市结构形态是封闭的，还是开放的，将对城市整体的增长、调整或改变的可能性产生影响。 城市用地分布对生态环境的影响，主要体现在城市工业排放物质所造成的环境污染与城市布局的矛盾。 城市内外交通系统结构的协调性、矛盾与潜力 城市用地结构是否体现出城市性质的要求，是反映城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色等等。 2、城市市政设施和公共服务设施方面 在公共设施方面，包括商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生等设施，它们的分布、配套及质量等无论是用地本身，还是作为邻近用地开发的环境，都是土地利用的重要衡量条件。 在市政设施方面，包括现有的道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站的分布及其容量等方面，它们是土地开发的重要基础条件，影响着城市发展的格局。 3、社会、经济构成方面 影响土地利用社会构成状况主要表现在人口结构及其分布的密度，以及城市各项物质设施的分布及其容量，同居民需求之间的适应性。 城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。 （1）工程准备条件 （2）外部环境条件 三、城市用地的经济评价 综合评定土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据。做到好地优用，劣地巧用。 1、城市土地的基本特征 城市土地除具有土地资源的共性之外，还具有自己的特殊性。 （1）承载性是城市土地最基本的自然属性，主要反映物质属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。 （2）区位的极端重要性 城市土地由于其不可移动性，导致了区位的极端重要性。从影响范围看城镇土地区位，可以分三个层次 （2）区位的重要性 宏观区位，指某个城市在一定地域范围内所处的位置。对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。 中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 微观区位，某地块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边条件。一步差三市。 （3）地租与地价 地租意指报酬或收益，是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润。 土地价格是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。 土地分配的基础-----追求利益最大化。 级差地租-----不同区位的土地或者同一土地由于开发程度的不同形成的差别地区。 2、经济评价的主要影响因素 三个层次： 基本因素层，包括土地区位、城市设施、环境优劣度、其他因素。 派生因素层，包括繁华度、交通通达度、基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城市规划等 因子层，从更小的侧面具体对土地使用产生影响。 总之，城市用地条件与城市规划布局关系