西安市长安坊商业顶级商业市场调查市调地块可行性分析.pptVIP

案例一 上海新天地 案例二 北京王府井 案例三 香港兰桂坊 三、基金整售模式 第三模式 本方式核心价值： 解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。 三、基金整售模式 第三模式 1、已投入使用并收益稳定的商业。 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品 牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买。 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回 购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买。 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以 上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一 般在6％左右就可以了，而欧美基金要求租金回报率一般在10％以上。 整售的适用条件 三、基金整售模式 第三模式 操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例——凯德置地的“中国商业地产基金”计划。 四、项目信托方式 第四模式 本方式核心价值： 项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，审批难度大。 四、项目信托方式 第四模式 信托的适用条件： 一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设  计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信 托是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批； 四、银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意 见稿）》提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地 产业务给予放松200份限制的政 策优惠。 四种模式的对比 四种销 售模式 四种盈利模式 适用条件 业主 风险 前期销售速度 销售 价格 操作 难度 和本项目拟和度 产权返 租模式 售卖给投资的个体（回现）； 租金的差额（持续盈利） 政府已明令禁止 高 快 高 低 × 店中店 模式 售卖给投资的个体 （分割独立散售） 1、发展商期望通过商业直接获取利润 2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定 中 中 中 高 基金整 售模式 售卖给基金 （一次性整售） 1、发展商对价格要求不高 2、商业促进公寓楼的销售 低 慢 低 较高 项目信托模式 通过信托公司进行 金融渠道融资（获现） 1、发展商有融资需求 2、发展商有足够的品牌支撑 3、项目前景看好 低 快 较低 高 拟合度最高 拟合度最低 注：大客户的整体购买属于个案，在此不做分析 CHAPTER.1 目标分解 CHAPTER.2 项目分析 CHAPTER.3 商业模式 CHAPTER.4 本项目的开发模式 CHAPTER.5 商业销售的四大模式 CHAPTER.6 投资分析 体系 目录 1、租金回报率 2、实体案例 投资分析 第六部分 租金回报率 （月租金-月物业管理费） —————————————— 购买总价-〖购房总价X（1-国民生产总值增长率）〗 = 租金回报率 实体案例 1、假如设定本项目的平均销售价格为3万元/平方米 2、假定客户购买100平方米的商铺 3、总房价为300万元 4、按照目前的国民生产总值的增长率为年8% 实体案例 按照上章节的回报率公式： 1、若本项目的月租金为100元/平方米 2、第一年回报率为4.3% 年租金为100X100X12 ——————————— 购房总价为300万X92% = 4.3% 实体案例 按照上章节的回报率公式： 1、若本项目的月租金为100元/平方米 2、第二年回报率为4.7% 年租金为100X100X12 ——————————— 购房总价为276万X92% = 4.7% 实体案例 按照上章节的回报率公式： 1、若本项目的月租金为100元/平方米 2、第三年回报率为5.1% 年租金为100X100X12 ——————————— 购房总价为254万X92% = 5.1% 实体案例 按照上章节的回报率公式： 1、若本项目的月租金为120元/平方米 2、第一年回报率为5.2% 年租金为100X120X12 ——————————— 购房总价为300万X92% = 5.2% 实体案例 按照上章节的回报率公式： 1、若本项目的月租金为120元/平方米 2、第二年回报率为5.6% 实体案例 按照上章节的回报率公式： 1、若本项目的月租金为120元/平方米 2、第三年回报率为6.0% 实体案例 按照上章节的回报率公式： 1、若本项目的月租金为150元/平方米 2、第一年回报