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房地产综合法律培训 主要阶段 第一阶段：前期开发阶段 第二阶段：施工建造阶段 第三阶段：销售阶段 第一阶段：前期开发阶段 一、项目收购的法律风险 二、项目转让的法律规定 三、项目转让的变通方式 四、合作开发 一、项目收购的法律风险 1、项目现状的风险：环境、位置、质量； 2、合法性风险： （1）土地使用权是否取得 （2）是否符合法定转让条件（房屋建造进度达到投资额的25%，成片开发的形成用地条件，转让房屋的，持有房屋产权证书） （3）对方公司状况调查：担保、资质、履约能力等 二、项目转让的法律风险 1、出让土地项目转让的条件： （1）已获得立项开工条件 （2）转让时间是在取得商品房预售证之前 （3）达到法定转让条件 a.已支付全部土地使用权出让金； b.已按照出让合同约定进行投资开发。 二、项目转让的法律风险 2、不能转让的房地产项目： （一）以出让方式取得土地使用权的，未达到法定出让条件；（二）被司法、行政方式限制房地产权利的；（三）被国家依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的。 三、项目转让的变通方式 增资扩股： 增资扩股适用于资金严重短缺的企业，引入合作伙伴。 股权融资： 阶段性股权融资必须在项目成熟的前提下进行；并且在合同中要有销售后按一定溢价回购的内容。 项目公司转让： 优势：无需缴税，仅作股东变更。 适用法律：公司法。 四、合作开发 联营协议保底条款无效 联营协议需要备案 通过审批、备案方式保证提供资金一方的物权。 设立项目公司进行合作开发，通过股权方式明确各方利益。 第二阶段：施工建造阶段 一、招标投标阶段 二、合同签订阶段 三、合同履行阶段 一、招标投标阶段 1、哪些项目必须招标 关系社会公共利益、公众安全的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标 ： （一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； （二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的； （三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的； （四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 《工程建设项目招标范围和规模标准规定 》 2、招标方式 公开招标 邀请招标（有限竞争方式，三家以上） 注意：议标不是法律规定的施工招标方式。（议标实际是合同谈判方式） 3、招标活动基本程序 1、招标准备工作 （1）确定招标方式 （2）标段划分 2、招标公告和投标邀请书编制和发布 3、资格预审 4、编制和发售招标文件 5、勘察现场 6、投标 7、开标、评标和定标 8、发出中标通知书 9、订立合同 4、重要法律规定 （1）招标文件发出之日至投标截止日不得少于20日。 （2）招标人不得组织单个或部分潜在投标人现场踏勘。 （3）招标项目可以不设标底，进行无标底招标。 （4）可以要求投标人提交投标保证金，不得超过招标项目估算价的2%。《招标投标法实施条例》 （5）投标保证金有效期应当与投标有效期一致。 （6）境内投标单位的投标保证金应从其基本账户转出。 （7）招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内订立合同。不得订立背离合同实质内容的其他协议。 （8）招标人与中标人订立合同后5日内，应向中标人和未中标人退还投标保证金及银行存款利息。 （9）履约保证金不得超过中标合同金额的10%。 （10）招标人要求中标人提供履约保证金或其他形式履约担保的，招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。 （11）招标人不履行与中标人订立的合同的，应当双倍返还中标人的履约保证金 。 二、合同签订阶段 1、法律风险： （1）合同主体不具有签订资格和履行能力。 （2）合同条款约定不明，权利义务约定模糊。如“货到全付款”有歧义，是“货到，全付款”还是“货到全，付款”，容易产生纠纷。 （3）缺乏重要合同条款。 2、风险防范： （1）对合同当事人的资质情况和资信情况调查。 （2）尽量使用国家示范文本或企业格式范本，防止因合同签订时间仓促导致合同草率签订。 （3）对合同必要条款进行审查，如工期、款项、支付方式、质量、安全、验收及违约责任条款的约定是否清晰。 （4）保证谈判时间，并组织工程技术、法律、财务、造价等专业人员对合同进行逐条审查，尽可能减少漏洞。 3、黑白合同 　　最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条对此作出了规定。 第二十一条规定：