商业综合体研究方案.pptxVIP

SHAOGUAN韶关工业路商业综合体方案设计2012年08月 深圳联合创艺建筑设计有限公司CONTENT目 录01 城市 About City02 愿景Vision03 我们的经验 Experience04设计方案 Design05案例分析 Example01About City城市韶关市地处广东省的北部，重工业城市，其中市区面积2856平方千米，人口已达100万。 2011年全市实现生产总值813.95亿元。按常住人口计算，人均地区生产总值2.8万元。 2011年市区城镇居民家庭人均可支配收入达到2.03万元；人均消费支出1.43万元。与郑州、重庆、太原类似,但人口较少。城市是否需要商业？——现有商业体(以韶关三大购物中心为例)韶关现有较大型的商业体较少，以世纪购物广场（沃尔玛）、中环广场、风度名城（大润发）三者较为出名。风度名城项目介绍风度名城与风度国际五星酒店总投资7.5亿元人民币，占地面积3.2万平方米，总建筑面积达13万多平方米，作为韶关首个SHOPPING MALL。首层：，珠宝精品/品牌男、女服装/皮具/国际餐饮连锁/化妆品二层： 通信数码/运动休闲名店/大润发生活超市三层： 潮流专卖/特色餐饮/精品书店/网吧/游戏机室/大润发生活超市优势：面积较大，地理位置好，业态众多。缺点： 1.位于市中心，停车不便利。停车位仅有400个。 2.从平面图中可以看出，商业布局形式为传统的“商场型”模式。顾客很难有体验感，总体拥挤，档次较低。世纪购物广场项目介绍汇集了沃尔玛超市，KFC（肯德基），百草园甜品，新星源手机连锁等多个品牌，是韶关市三大购物中心之一。优势：地理位置好，有大型超市相伴。缺点： 1. 停车不便利。 2. 设施陈旧，设计理念没有摆脱住宅底商的形式。与现有其他商业体差距较大。中环（益华）广场项目介绍经营面积近6万平方米，设置有大型高档百货商场、家用电器专营中心、超级商场、豪华中西餐厅、美食食街、日韩料理、数码影院、量贩卡拉OK、网吧、购书中心。优势：地理位置好。缺点：同样为为传统的“商场型”模式，购物环境较差。我们是否能做商业？——基地分析商业周边的资源1.场地周边可依托的住宅区较多，同时本项目自身的居住区也会带动商业的发展。2.距市中心区距离较近。完全可以带动市中心的目的性消费。3.城市未来发展方向会向西侧偏移。4.本项目位于高铁站附近住宅与老城区之间。关于“商圈”市中心离我们并不远。交通及人流方向商业与住宅无商业配套住宅区住宅价值平均增高20%~40%商业与住宅区为共生关系，两者相互依存时，土地回报率最大化。商业业态的租金及商业金融价值+有商业配套住宅区先商业后住宅资金要求低。住宅议价空间小，获得期许价值资金充裕的情况下先期开发商业的开发顺序优于先期开发居住区。资金要求大。住宅议价空间大，获得实际价值先商业后住宅结论:本地块存在较大的商业价值潜力。适合开发为大型商业综合体。02VISION愿 景愿景Chapter 01 Vision传统商业街形式 旧金山 渔人码头成都 宽窄巷子上海 新天地愿景Chapter 01 Vision社交- 创造一个人们聚集、交流和享乐的场所。环境- 让人们感受到一种独特的体验。体验- 提供多样多元化的意想不到的体验。文化- 创造一种设计语言赞扬传统。愿景Chapter 01 Vision我们的消费者是谁？家庭 Family+聚会 Party包罗万象+休闲、体验商务 Business娱乐、环境旅游者 Tourist购物 Shopping气氛、环境+游乐、体验++时尚、有趣愿景Chapter 01 Vision不同人士的需求对比娱乐休闲文化商务中年人士时尚年轻白领年轻老年人士愿景Chapter 01 Vision细胞 cells 舒适comfortable 独特 unique社交Social 网络 internet 运动sports环境Environment 体验experience放松的relax氛围 Atmosphere 健康 healthful多维multiple地标 Landmark多样的diverse开放空间open space 浪漫romantic 飞翔 fly 阳光sunshine`梦幻dream探索discovery 游乐amusement家庭Family柔软的soft 文化 culture 连续 continuous 舞蹈 dance 混搭 mixed时尚fashion生态eco-friendly艺术art 全天候 daytime night time宏伟grand吸引力attraction 个性 identity 主题 Theme 高科技High Tech 有趣